许多年后，北京楼市会是什么样子？

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“土豆，北京的楼市未来会怎么样？”这是一个购房群里的高频问题，今天我想扯的远一些，给大家描绘一下在我心里8-10年后北京楼市会是什么样。在讨论之前，有几个前提我需要跟大家先明确一下：

第一，未来新生人口以及外地涌入的年轻人不断减少，而老龄化越来越严重，也就是长期看需求减弱供给增加；

第二，未来经济增速大大放缓，进入长期低速增长时期，购买力整体走弱；

第三，城区现存的老房子未来以翻新或者加固为主，不会大规模拆迁，造成核心区未来的新增用地屈指可数。

基于以上几点，北京未来会有几类房子越来越不受市场欢迎：

第一类，几乎所有的老房子。无论有没有学区，以后老房子的需求度是持续走低的，年轻人不喜欢，中年人奔着改善，所以阴跌会是常态，不客气的说现在买老房子真的有一种49年加入国民党的感觉。

第二类，郊区的大部分房子。因为外来新增人口减少，而新增人口的主要购买对象就是市区老破小和郊区新房，而zf为了卖地赚钱，郊区的新房会越盖越多，所以郊区的房子供求关系会长期失衡，当然靠近真正产业区的郊区房子还好一些，完全没有产业支撑的郊区房子就只剩下自住功能了。

第三类，几乎所有的塔楼。我说的塔楼就是一层十几户的那种，这种房子在未来随着管理成本越来越高，维护的难度越来越大，也不符合当代年轻人的居住标准，极有可能朝着老破大的方向发展，一定要慎买塔楼。

第四类，几乎所有的别墅。别墅其实本来涨幅就一般，未来随着老龄化的深入，别墅的居住者年纪越来越大，他们对三甲医院的需求会越来越迫切，所以我估计别墅在未来的走势也不会好，而且很可能陷入流动性危机，很难出手。再一个，未来一旦开征房产税，别墅也是最危险的。

那北京未来会有哪些房子越来越受欢迎呢？

第一类，核心区的好房子。简单点说，就是坐拥超繁华地段的商品房板楼，最好大户型还带个不错的学区，这种房子会越来越值钱，当然一般人买不起，属于有钱人的游戏。

第二类，核心区周边的好房子。这个是重点，也是中产阶层未来跑赢大盘的希望所在，随着以后学区需求的猛烈下降，以及孩子上完学后家长们逃离老破小浪潮的到来，东西海跟相邻区之间的差别会缩小，尤其是两区交界的地方，所以大家一定要密切关注那些紧挨着海淀、东西城的石景山、丰台成熟好地段的新房项目，这些项目地段不差，五环附近甚至三环四环，周边其实可卖的地也不多了，目前主要就差在学区，看病和购物也都挺方便，城市界面未来会逐步改善，但价格比东西海次新便宜一半，而品质又远超东西海的次新，随着未来市场对品质的要求越来越高，5-8年后大有可为。

80后是中国最后一代愿意结婚，愿意生孩子，愿意折腾房子的人了，所以80后接下来的置业重点就是未来北京楼市的核心价值点。当你对未来有了清晰的判断之后，就不要当一个跟随者，而要做一名引领者。