房韭哭惨...

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周末满屏幕都是关于地产的段子。

比方说杭州一套房从600多万跌到300多万，上海高管降薪付不起按揭等等。

由于以前做了很多年地产股，也因为在国外待过有对比，所以我对房价的思考也比较多。

先说个大结论：

目前一二线城市房价肯定是太高了，包括很多人追捧的学区房；三四线情况比较复杂，但总体看已经算不上高。

但从长期看，一线和强二线应该还能创新高；但三四线基本就这样了，房子金额是纯粹的消费品，除了某些特色城市（如旅游休闲胜地）外，其他已经无甚投资价值，自住当然没问题。

这里说的长期，是按照十年周期来计算。

这也是我去年摇号买房的一个重要理论依据。

我摇到的那套房子单价是3.5万左右，该地段同等二手房最高被炒到5万多，去年应该也有4.5万左右，依然有30%左右的倒挂。

但当时我就认为，这个30%的安全垫很可能靠不住，最坏情况下甚至可能跌破，比方说跌到3万左右，反过来套我接近15%——也就是相当于这个地段的房价相当于高位腰斩。

那么我为何还要下手呢？

因为房子和股票不一样，不会今天买明天卖 ，而有一个较长的持有周期。按照目前的规则，从买房到交付2年时间，办出房产证后5年交易有税费优惠，一共有7年时间。

个人估计，7年以后杭州房价应该可以见底反弹，至少让我解套没问题。之后会有一个比较稳步向上的走势，可以看成一笔不错的大额理财产品。

另外这套房的开发商、配套、户型位置都不错。只要你买过二手房就知道，具备这些条件的二手房场子里面很难找，即便有成交也都会有溢价。

下面说说我的理由。

在价投眼中，任何一项投资的估值由价值和成长两部分构成。价值指的是是这个投资每年能给你赚多少钱、分多少红，成长则是未来赚钱能力每年能提升多少。

按照这个思路，房价也应该由两部分构成。

一是每年的租金回报，杭州目前大约是1.5%的水平。

二是这个城市每年的人均收入增长，租金跟着收入走，这里假设两者同步增长。过去十年杭州人均收入年均增长9%左右，这里假设未来每年7%左右，差不多是十年翻倍水平。

所以在十年后，假设房价不变、房租翻倍，那么租金收益率为3%，等于社会无风险收益水平，这时房价正好合理。当然咯，杭州作为浙江省会、1.5线城市、超级旅游城市理应享受一定的溢价，但这个就先不考虑在内了。

这是没有房产税的算法，假如有房产税的话整体估值大约下调20%左右。

你们可能看出来了，以上算法的核心在于收入增速，这才是房产投资的复利所在。

我的算法：目前我国每年GDP增大约5-6%，越往后肯定难度加大，毛估估未来十年平均为4-5%，CPI平均为1-2%，以上合计6%，也就是名义GDP增长水平。再假设杭州人均收入增长领先名义GDP1%，就是7%。

算法不一定对，但我始终相信我们的人均GDP至少可以达到2万美元左右，浙江人均GDP达到3万多美元，比现在增加80%左右。所以无非是个长点短点的问题，但最终能够到达。

我这也不是鼓励大家去买房子，而是从价值的角度来分析房产投资。

几乎所有发达国家的房价都遭遇过腰斩，但核心城市房价最终仍能新高。200多年以来，人类只有整体房价和股票指数两样东西可以跑赢通胀。

至于三四线的房子不能用上面这个方法来分析，主要原因是人口流出，房产不具有稀缺性，因此不是投资品而是纯消费品。

消费品也不见得一定便宜，劳力士手表，保时捷车，都是消费品照样很赚钱。但总体看，满足一般人居住的房子就是消费品，不可能也不应该贵。

杭州房价高点大概是21年夏天，我的极端悲观假设是二手房价从那个位置腰斩，正常假设是跌40%，乐观假设是跌30%。

目前已经跌了20%左右，未来大概还会跌10-20%。

以一个股韭的看法这真没啥，毕竟当年股灾和熔断的时候，一天就可以给你干掉10%，三天就能干掉30%。

所以除非房韭们上了很高的杠杆，连按揭都还不上，否则只要你不去想正常过日子，过几年也就回来了。这就和股灾来临时，除非你上了高杠杆，否则无甚好怕的。

说到底，赶在高点接盘的房韭绝对数量很少，绝大部分房韭无非是本来赚10倍现在变成了现在赚5倍。

这有啥好哭惨的，换成股韭早就开心死了。

......

1、美债上限协议达成，美股大涨。美股就这点好，从来没有什么利空出尽，只有利好和利空出尽。

2、拼多多财报后大涨19%，全村的希望带着概帮指数涨3%左右。关于拼多多财报我周五写了，感兴趣的可以去看。但就港股目前这个大熊市走势，明天先不用过于乐观。

3、C919完成商业首飞，我认识个哥们坐了这个航班，表示感受和坐波音和空客无甚区别。不管怎么说这是个很大的成就，毕竟日本烧了150亿美刀最终解散了大飞机团队，你总不能说人家日本能力很差吧。

4、新基金发行持续降温，4月发行量断崖式下跌。不过不要慌，我查了下从2013年以来，基金发行低点是2014年初、2019年初、高点是2015年中、2021年下半年。从规律看，基韭的基操就是熊市末期卖，牛市高点接盘。

A50周末小涨0.5%，叠加中概大涨，明天高开没跑，至于后面怎么走那只有两手一摊。