怎么看地产转新加坡模式？

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“香港模式积重难返，新加坡模式不一定能够转得过来。”

先简单说一下今天的大盘，冲高后反杀，创业板全天弱势创年内新低，哀鸿遍野。

早盘在放开限购的小作文刺激下，地产链共振汇率带领指数缩量上攻，一度突破昨日高点且回补左侧跳空低开缺口。而午后传出了地产反向小作文（勒紧脖子，过苦日子，坚持房住不炒），加上近期强调的指数短板-创业板持续弱势，最终让多头放弃抵抗，一路向南。

好在下午杀跌的过程中，指数开始放量，让今日沪深成交额回到9375亿，且指数杀跌后仍处于近期的震荡区间之内。接近区间下沿的放量代表该位置有是有抄底资金支持的，沪指的区间震荡仍然成立。

而市场的短板-创业板今日虽然跌破年内低点，但按照创业板指数成分看，创业板内部今日领跌的权重不再是创业板的短板-新能源。并且今日市场领跌品种均为前期强势的MR、英伟达概念、半导体等。低位板块止跌，强势板块补跌往往是市场调整末期的表现。只要汇率端别太拉胯，则后续可以相对乐观一些了。

早盘因为一则“地产学习新加坡模式”的小作文刺激。地产股及产业链股票大涨，实际上下午指数跳水的时候，虽然地产 ETF 跟随回落，但是金科股份仍旧封住涨停，志邦家居、兔宝宝等仍旧在高位。

什么是新加坡模式？是指由政府出面，组织专业房地产开发公司，建设“组屋”，低价卖给民众。该模式中，既有高端商品房市场，也有保障房，二者层次分明，互不影响。

在新加坡模式下，尽管人多地少，但房价稳定，不受经济波动影响，年轻人负担少，创新能力强，经济活跃，政府收税有保障。政府也不需要高价卖地来维持财政运转，经济社会更有可能进入良性循环。

BUT，从现在的香港模式转变到新加坡模式，有些问题绕不开：

①低收入人群可以获得组屋，那么存量低价房会更便宜，改善型需求会缩减，自然会把高价房拉下来。

②组屋不需要新建，从地产公司库存里直接收购再转售。但是，库存房的地价成本并不便宜，即便是原价出售，财务负担压力仍较重。

③房产投资需求会骤降，对存量房价的伤害很大，危及银行抵押信贷资产质量。

④地产公司库存因为跌价需要被迫计提减值损失，再挨一刀。

⑤仍旧无法解决地方政府财政收入困局，需要配套房产税一起出台。房价又要跌。

综上，目前的地产政策目标是，抑制投资炒作需求、解决刚需、稳住房价、消化库存。属于既要又要还要更要的目标模式，单纯一个新加坡模式很难解决。

核心难点是，地产在“房住不炒”的大背景下，成功地扭转了预期，交易模式已然发生改变。这就是新旧经济动能切换的痛苦之处。希望它别太疯狂，但是又希望它别崩得太快，直到我们找到新的经济支撑点。

香港模式已经积重难返，套用新加坡模式不一定可以转得过来。

（市场观点不是一成不变的，会随着最新事件的发生而改变。请用动态的眼光看待当下发生的事情。本文观点仅为作者投资笔记，不作为任何投资建议。）