北京，再无豪宅

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现在北京的土拍，底层逻辑很耐人寻味，既不鼓励开发商造出更好的产品，也不为了卖更多的地赚更多的钱，而是四个字：房住不炒。

在拍地这个层面何谓“房住不炒”？很多人的理解都有些偏颇。概括起来就是，既不能把地价拍的太高造成未来房价会上涨的预期，也不能把地价拍的太低让开发商有太多利润；既要让开发商造出来的房子有人买，又不能让购房者疯抢。

在以上房住不炒的大背景下，北京几乎所有的热门土地，都要被冷处理。那到底怎么算是冷处理呢？主要是以下几点：

① 限售价跟土地价格的比值要尽量的低。一般来说，开发商要做出高品质的产品，房价至少要是地价的1.6倍左右，而现如今北京的热门地块，一般会被控制到1.4倍以内，开发商的利润空间被大大压缩，造出来的产品质量可想而知。

② 要求开发商多造低能耗建筑或者提高现房比例。昨天四季青地块有4.5w方的低能耗建筑，我去年买的北沙滩的新房学府公馆也是低能耗，去年太阳宫的新房玖和府也有低能耗。低能耗这个东西非常奇葩，本意是造更舒适更环保的房子，但落实到建筑实施就是小窗户，连地板都是空的，有的甚至连集中供暖都没有全靠房子自己保温，这跟老百姓对美好房子的向往可以说南辕北辙。所以，你会发现北京位置好被大家普通认可的高端新房，落地大窗反而成为了一种奢侈。而现房的比例越高，对开发商的资金成本要求越高，同样会迫使开发商降低开发成本，降低品质。

③ 在热门地块出让的时候让开发商承担一堆配建，比如在周围建大型商业写字楼啥的，这东西往往不赚钱，但很吃开发商的现金流，一旦玩的不好，做成赔本买卖，就得在住宅的投入上做手脚。

④ 土地拍卖摇号制度。热门地块，往往会吸引几十家开发商来抢，最终花落谁家完全看运气，这样的话，一旦落入没有豪宅开发经验的开发商手里，或者口碑不佳的开发商手里，这块地的吸引力就会大打折扣，想买的人就会减少，这在一定程度上倒是给市场降温了，一个字：绝。

所以，未来北京的大热地块，很难再出精品。开发商因为成本的原因，要么降低建筑标准，要么被迫建低能耗住宅，要么建一部分现房压很多资金在里面，要么必须建一堆商业配建，要么自身就没有豪宅基因。未来打算买豪宅的同学，可能要失望了。