再梳理一下我的购房经历

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按理说今天周一，应该分享一下上周末北京楼市的情况的，其实可说的东西很多，而且还有点劲爆，但我思来想去还是觉得应该再等等，等政策出来之后再说。

很多人盼着政策赶紧出来，我一天被人问200遍政策到底什么时候出来？我觉得，不要着急，这就像俩人谈恋爱，最美好的时刻其实是确定关系之前暧昧的时候，我们不妨让子弹再飞一会。政策一定会出，而且应该不会很久。

今天我决定再梳理一下我之前的购房经历，去年我写过一次，今年进行了一些更新和补充。希望在现在这个行情节骨眼上，大家可以从我的经历吸取一些经验教训，可以为这一次的购房操作提供一些帮助。提前说明，文章有点长，也有点费脑子。‍‍

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我是2007年开始买房的，当时研二，第一次看房完全是机缘巧合，我最好的大学同学那时候想买房，就带着我第一次走进了售楼处。售楼处的氛围瞬间吸引了我，我觉得那里很适合我，我对买房的兴趣居然比我同学还要高。

2007年买了两套，4月上地佳园，10月橡树湾。上地佳园100P、1.3w/p入手，橡树湾二期170P、1.6w/p入手。别看就差半年，这半年可是北京房价疯涨的半年，所以收益率差距明显。上地佳园已于去年4月以13.3w/p卖掉，房款用于购入北沙滩新房。橡树湾目前大概13-14w/p左右。这两套房均为啃老，当时我跟我老婆都还是在校学生，我家一套，我老婆家一套，事实证明好的婚姻确实有利于家族财富迅速增加，至少在我身上是一个正面的例子，目前单身的同学看到这里，希望你好好琢磨一下。

2008年没有买房，当时金融危机来袭，房价开始下跌，橡树湾直接跌到了1.3w/p，跌幅达20%，然后年底“买房就是爱国”的提法横空出世，然后就是暴风骤雨般的2009年。

但很遗憾，2009年我还是没有买房。可笑的是我2009几乎一整年都在看空，这是我日后经常反思的一段经历。我当时看着每天都在上涨的房价，一边后悔为什么2008年没再买一套，一边一厢情愿的笃定房价一定会跌，其实就是自己跟自己较劲，这是很大的错误，从那之后我学会了遇事不要先入为主的着急下结论，要先认真思考，有时候否定自己是取得进步的唯一方法。

2009年年底的时候，无情的现实让我不得不接受，因为房价在一年时间内轻松翻倍，然后我就从极度看空变为极度看涨，再后来我发现很多成年人都有这种类似的心理过程，容易走极端，会从一个极端走向另外一个极端。

然后在2010年的1月2号，我在慌忙之中买入了回龙观地铁站对面100米的首开智慧社，87平米南北两居、1.65w/p，有必要提一嘴，这套房是我跟我老婆两人在上学的时候倒腾儿童服装+我的研究生实习工资攒出来的，是自己奋斗出来的，总价140w，2成首付28w拿下，现在大概540w，租金7500/月。买完之后，北京的房价还在继续狂涨。杀疯了的我，鼓动家里把老家的投资房全部卖掉，赶紧再买一套，当年3月买入牡丹园华盛家园130P三居，总价385w。事实证明，这套房买的不太明智，属于冲动型购房，因为当初北京已经出现了连续16个月的疯狂上涨，显然已经接近顶部，这时候买房风险极大，不过买入时候房价还是保持了惯性上涨，只是力度不大了，不过及早把老家的房子卖掉现在看是很正确的。所以，大家一定要注意，当连续出现大幅上涨的时候，你就一定要保持冷静，这时候应该套现而不是加仓，过去2年深圳和上海高位没有套现的人都是犯了这个错误。

2011年1月26号限购政策出台，成交迅速跌入冰点，年底楼市开始进入快速下跌通道，就跟过去的两个月很相似，这一年没有买房。

我觉得2007-2011这4年，是我购房的第一个阶段，就是感性、冲动，缺乏规划，对市场的判断缺乏深入的思考，误打误撞，很鲁莽。

2012年春，欧猪四国危机爆发，国内经济下行，当时的贷款政策比现在还严，有过2次贷款记录之后不能再贷款了。而我毕业后已经租了4年的房子了，出于自住的需求（之前都算是投资）需要在东三环国贸附近买房，于是打算卖掉牡丹园华盛家园的房子买入双井的首城国际，牡丹园的房子卖了413w，算上贷款利息、税费和中介费，还略微亏了点，买入首城国际90P小三居，总价325w。2012年因为zf为了刺激经济投入了大量货币，楼市在12-13年上涨了不少。然后2013年春天政府开始调控房价，出台了认房认贷政策。

2013年和2014年没有买房，因为我跟我老婆的夫妻网店做的红火起来，“事业”开始爬坡，13年家庭收入冲破100w。事实证明，必须两条腿走路，资产量和现金流都得做好，不然房子再多，没有现金流，也还是苦逼日子。虽然两年没有买房，但是我依旧很喜欢研究房子，水平在不知不觉间进步，而且还发生了一件重要的事情，那就是13年9月我开博了，开启了自媒体之路，虽然当时根本没想到能靠这玩意儿赚钱。

2015年，随着全国性的救市，北京废除了2013年出台的认房认贷政策，改为认贷不认房，加上2年多时间攒了一些钱，我萌生了换房的念头。于是在年中的时候，把首城国际的90P小三居卖了490w换成了同小区160P的大三居，房子连带车位+储物间，总共960w，现在算上车位储物间应该值1700w左右。换房签合同那天，我感觉自己走上了人生巅峰，此生无悔，虽然后来再看当时的状态属于坐井观天，但当时的感觉确实不错。15年的夫妻店收入还在继续上涨，那时候我发现苏州、杭州都很有投资价值，而且门槛不高。于是15年底45w首付拿下杭州滨江一套总价150w的80多P（赠送40P）的新房三居，又在16年初首付150w拿下苏州园区一套总价350w，120P的新房三居。滨江的房子2019年上半年房本都没下我就以450w的价格卖掉了，涨幅非常夸张，后来杭州继续涨了2年，然后就进入到痛苦的下跌周期，目前的价格已经跟我当时的卖出价一样了，19年卖杭州的时候在微博上还引起了群嘲，幸好时间给出了答案。苏州园区的房子目前市值700w左右，涨幅没有杭州好，但是超过北京同期涨幅，我打算年底租期到了之后卖掉，现在我不看好所有二线城市的楼市走势。

2016年除了苏州园区那套房子，就没再买房了，倒是我的买房沙龙红火起来，每周末2天连开两场，我每天给别人买房建议，我自己却没时间看房了。

2017年年初，虽然我知道楼市已经很高点了（有了2009-2010的教训），但我发现海淀的房价严重跑输西城和朝阳，涨幅非常不给力，当时普遍对海淀的看法是抗涨抗跌，我发现华清嘉园的价格跟2016年的夏天差不多。那个时候我打算要孩子，我老婆又不太喜欢上地，加上我有五道口情节（当年实习就在五道口），于是在17年情人节晚上果断出手华清嘉园90P两居，难能可贵的是这是一个双卫的两居，不临街，虽然塔楼但没有缩进去的卧室，有一定的稀缺性，当时950w总价，目前市值应该在1300w左右，海淀现在算是彻底扳回来了。

然后就是317调控，楼市到了谷底，我终于送了一口气，不用每天被各种问题环绕，有时间出来看房了。我发现西城的楼市在317之后居然瞬间暴跌，2个月跌去20%，比朝阳的反应还快，这让我觉得莫名其妙。于是我在6月30号，买入月坛北街40P的全南电梯一居室，469w，精装修。这套房后来历经上涨、下跌、再次上涨、下跌，现在应该在650w左右，租金7500。

然后到了10月份，我发现东城也跌的差不多了，实在没忍住，又在安德路47号院买了一套70P的三居，黄金3楼，只要620w，当时真的是遍地捡黄金，市场已经彻底萎靡，当然这房子学区一般，但是北二环地段不错，租金轻松达到8500+，现在这房子应该在800w左右。这两套房子事后证明涨幅都还OK，这说明敢于在别人不敢买的时候抄底还是很明智的。

2017年对我来说，是非常疯狂的一年，居然海淀、西城、东城各入一套。我的购房水平，我觉得在2017年进入到一个新的阶段，相比之前成熟和果断了很多，在选择投资的标的方面，已经游刃有余了。我觉得这跟我在16-17年接受了大量咨询有直接的关系，我在解答别人问题的时候，其实自己也在慢慢的进步，这种双赢的感觉十分美妙。悲催的是，2017年中开始，网店的生意就迅速走下坡路了，好的是，我的自媒体做起来了。

由于17年的杠杆加的实在不小，2018年我选择休养生息，还还贷款。

到了19年的时候，为了进一步降低杠杆，我上面说了，卖掉了杭州的房子，3年3倍，我已知足，我从19年其实就不太看好杭州房价了，当然这是后话了。然后19年年底的时候，买了一套意料之外的房子，那就是西六环的万科云庐精装修下叠，330P，总价800w左右。其实从升值的角度，这个房子不该买，但我妈特别喜欢，本着尽孝心的考虑，就给她买了，毕竟我当年啃老了，就当是回报吧。

2020年，从年中海淀就开始了一轮上涨，到年底的时候我发觉朝阳也要启动了，而当时我因为有了小孩，老人来照顾，首城的大三居也显得不够住了。于是我果断决定在同小区再买一套小两居分开住，于是在12月中签了小区里一套80P的精装两居，690w，现在应该在800w左右。口罩期间小区被封控，无法出小区，这时候跟老人住同一个小区的优势就发挥出来了，生活基本没受什么影响。对了，当年8月份还在丰台科技园边上的中海御鑫阁买了一套30P的开间，总价200w，买这个房子主要追求租售比，一个月可以租到4000，但价格几乎没涨，这是一次比较失败的买入，幸好价格不高，给我的教训是，千万不要因为便宜去买一个房子，不行的地方，过去不行，以后也很难雄起。

2021年4月，我发现东城也有启动上涨的迹象，又一次没忍住，买了一套史家小学旁边仓南胡同12号院的一套42P南向精装一居室，总价520w，现在市场价应该在600w左右，出租7300/月。这个房子当时买的时候，学区房还很火，但东城因为连续几年的调剂明显当时不如海淀西城，所以我当时算是低点买入，这套房子2017年最高点高达700w，但我没想到接下来出现人口黑天鹅事件暴跌成这样，所以也不算试一次成功的购买经历。

2022年伴随着老二的出生，以及老大25年要去五道口上小学，我迫切需要解决到时候的居住问题，刚好北沙滩出了新房，我量了一下觉得距离完全可以接受，于是果断用了2周的时间把上地卖出，换成中建壹品学府公馆220P五居，10w/P,到时候全家四口带着住家阿姨一起完全住的开，老人住华清嘉园帮我们接送，完美。这房子现在都有德胜家长出到15w/p想收房就搬进来了，是一次非常成功的购买经历，而且从此北京进入到了大户型为王的时代，不知道跟我是不是有关系。

买完北沙滩，我本来打算要休息一下的，但今年初去北京悦府踩盘的时候，意外发现居然还有不错的房源，我本来以为好房源都卖光了呢，原来是去年底疫情看不了房闹的。我当时迅速盘了一下今年的新房供应情况，发现没有比悦府更让我心动的，果然买入其中的洋房产品，139P，1560w。我个人觉得这次买的很果断，现在确实没啥太打动我的新房项目。

我觉得现在我买房相比2017年又有了一点进步，心态更加平和，而且开始更多的研究年轻人的购房偏好，更多的研究未来改善型家庭的购房偏好，提前布局，而对于学区房这种即将过时的东西要着手处理掉，所以未来我继续卖学区房，一点也不要意外。

以上就是我这么多年不断折腾房子的过程，具体的小区名字和价格毫无保留，我觉得这是一个房V应该做的，希望你们不会觉得枯燥，能坚持看到这里。其实就是单纯的一个记录，也是给近两年关注我的朋友一个梳理性的总结，没有任何炫耀的意思，北京有钱的人实在太多了，我也只是一个普普通通的人，只是喜欢买房而已。

最后，感谢这个时代，感谢老婆，感谢家人，感谢命运，感谢大家。

让我们共同期待下一次XX的到来~~~