北京购房“7问”

tt

微信号

功能介绍

自从上周五晚上出政策到现在，我几乎一直在马不停蹄的回答大家的各种问题，每天工作到晚上一点多。我发现大部分同学的问题都有一些共性，我今天就索性写一篇文章做一个集中回答，相信很多同学都能在这里找到答案。

问题一：下一步市场该怎么走？

整个9月份的市场成交会以新房为主，但你要知道在售新房的数量毕竟有限，以目前这种去化速度来看，到月底基本就消耗殆尽，而北京下一批次的土拍还没开始，所以10月开始会有一个新房供应的断档，尤其五环内的新房少之又少。所以，我的预测是十一之后，由于可售新房的减少，二手改善房会变得更受欢迎，而一个月之后靠谱卖的二手改善房也消耗的差不多了，价格应该会有所上涨。换言之，你抓紧在9月把二手改善房买好，不会亏太多，还是一个不错的时机，以后会越来越对你不利。

问题二：我手里的老破小或者商品房小户型要不要卖掉或者置换掉？

这个问题的答案一定是“yes”，这可能是你人生中最后一次绝佳的处理手里不良资产的机会了，以后房子是重质不重量，手里有1个或者2个非优质资产的，比如老破小，比如郊区品质不佳的房子，比如开间或者一居室商品房，都应该果断置换成一套品质好的房子，因为接下来即便你的房子略微回升一丢丢，但你要置换的房子只会涨更多，而且政策劲儿过去之后，你手里的房子又是烫手的山芋。你这个时候犯懒或者犹豫，以后跟别人的资产差距就会越来越大。

问题三：学区老破小现在要不要出手？

我几个月前些过一篇关于学区房的文章“老破小学区房到底还能不能买？”，从新生人口的暴跌以及二胎占比巨大的角度来看，未来市场对老破小学区需求是萎缩的，而卖房的家长越来越多。所以现在的问题就是政策利好的劲儿大，还是人口利空的劲儿大？我个人的判断是，学区老破小接下来会以稳定为主，难言上涨，等政策的劲儿过去之后，走势依然堪忧，想买学区老破小的不妨再观望观望，尤其孩子26年及以后上学的，完全不用着急，你看看今年幼儿园小班招生多难心里就应该有底了。

问题四：选择新房还是二手？

趁着9月有几个不错新房上市，还是应该抓住，比如启宸府、熙华台、西红门橡树湾，以及10月可能上市的紫金书院4期、香山樾等等。我的观点是“买新不买旧”，你看我最近2年已经不怎么买二手房了，有点倒挂逻辑的新房是更好的投资品，但有些核心板块没有新房，那只能去买次新房。现在好点的新房太火，你要承受万一买不到的风险，这个问题需要你自己评估，但我估计，未来北京一定会诞生一批打新大军，也就是手握首付，不断的去常识购买热门新房的一个群体。

问题五：新政策的利好刺激会持续多久？

我个人判断至少持续到明年小阳春结束，也就是至少半年的时间，毕竟过去7年积压了太多改善或者置换的需求，逐步释放完毕这个过程不会太短。但也有小道消息说，还有利好政策会陆续出台，比如降低首套房的比例，比如郊区松绑限购，等等。如果这些政策再出来，那么市场热度还会持续更久。

问题六：我手里的房子还没卖出去怎么办？

这是一个棘手的问题，这几天咨询我的同学里面，打算卖掉手里的一般资产去换好房新房的非常的多，但这些普通的房子根本不好卖，所以大家一定要重视卖房的难度，并不是市场上所有的房子都好卖，只是你想买的那些房子好卖，你手里的房子未必卖的快，卖不掉你就很难打新，因为热门楼盘付首付的速度都要求很快，到时候只能选择二手房，十一之后二手房又大概率会涨价，所以会一直很痛苦。我建议可以先买后卖，先锁定目标二手房，谈一个至少5个月的周期，然后在这5个月卖掉自己的房子。

问题七：预算3-5百万怎么投资？

其实500w以内的房子以后很难升值了，更别提跑赢贷款利率了，现在投资买房的门槛变的很高，至少也得600w起步，所以如果你预算低，就别乱投资买房了，还不如做一些稳健理财，继续好好攒钱。这些年北京人口净流入极少，甚至负增长，低总价的房子根本不受市场待见，没有升值潜力，这是一个嫌贫爱富的市场。

结论，这一波大趋势走完，市场的分化会变得非常可怕，希望大家能抓住9月这个最后的窗口期，祝大家都能买到如愿的房子~~