给力大招...

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昨天收盘后，深圳下调二套住房首付比例至40%，并且取消了750万这条豪宅线。其实这线本来也就过时，750万在深圳连豪宅的边都沾不到。

根据计算，新规下交易一套正好750万的房子，差不多可以省下40万税费，相当于房价下降5%左右。这个力度还是很大的，正常情况下想从房东的心理价位上砍5%下来几乎不可能，但政策说免也就免了。

政策不太可能改变房价的趋势，但是有可能放大成交量。买房不仅看明面上的售价，还需要综合考虑户型、按揭和税费的成本，从这个角度看今年买房实际上已经比前几年划算许多。举例来说，广州现在新房的得房率有可能做到110%，对比过去那些的得房率80%的房子，光这一条单价实际上已经下降了30%左右，叠加利率和税费优惠，可能已经接近腰斩。

我最近也一直在思考房价的问题，不一定对。

按照国际标准，合理房价应该等于人均年收入的6倍。不过这里面指平均房价，包含了很多压根没人要的那种，比如国际新闻里经常报道的那种白送的、1美元购的，所以真实房价个人估计大约应该是年收入的8倍左右。

我国由于高储蓄率、六个钱包、没有房产税、带学区等因素，房价会更高些，大约应该是10-12倍的样子。其中大城市因为人口流入会高些，中小城市因为人口流出会低些。

拍脑袋给一个平均年收入标准，一线城市15万，强二线12万，普通二线10万，三四线7万，并分别给房价18倍、15倍、12倍、8倍估值，这样当地一个最普通的房子价格应分别是270万，180万，120万，56万。

注意，这里说的是收入，不是可支配收入，后者是要把那些没收入的老人、小孩、无业游民都平均进去的。

从以上估值看，二线和三四线房价实际上已经到位了，120万和56万当然不可能买到一个很好的房子，但绝对能买到一个综合条件还过得去的。也有些特例如厦门和青岛，但数量很少原因你们也都知道就不分析了。

二三四线的主要问题是购买力不足，前几年高房价时很多人用六个钱包上车，还剩十几二十年的按揭要还。再熬些时日回一口血，成交量应该会逐渐恢复。

一线和强二线的房价明显偏高。

以我们杭州为例，180万的房子有但条件差，各方面凑合的估计要250万左右，还有约20%的下降空间。一线我不太熟悉，个人估计差不多也是20%左右。

一线和强二线的购买力其实在，很多人买得起也想买，但因为房价依然在下跌通道，买涨不买跌。一旦房价跌到位，或者收入预期上升，交易立刻满血复活。

其实你看杭州就知道了，许多一手房现在还能摇号秒清，就是因为和二手房之间有大约20%的倒挂，证明在这个位置支撑很强。

所以有些政策应该还是有用，比方说深圳这次啪的直接减免5%的税费，比如广州的高得房率，比如未来二套房利率能再降些，这些叠加起来相当于房价已经降了不少。

今天市场的反应也很正面，整个地产链都起来了。

......

1、北交所拍毕业照了，北证50就像一个锅盖扣下来，与此同时外资净流入50亿。全天成交额8000亿出头，中位数涨幅0.85%，A股空有万亿级别成交量，最后还是要靠歪果仁来拉啊，内资只会去玩北交所。

2、宁子的美国工厂又开建了，只是投资规模从35亿美元左右削减到了20亿。对了，昨天那个港股上市的事有后续，据说是国内外的顶级机构看好宁子凑了几百亿要入资，但目前A股限制再融资，所以只能跑到港股去发。你们可能会问那为啥不干脆在二级市场买呢？可能是因为钱太多了，二级市场一买价格可能就飞了，另外就是宁子海外扩张的确需要美元，给人民币还是麻烦。

3、马斯克宣布开源初代特斯拉Roadster的设计方案，这是2017年的方案，距今6年。光就商业角度看，目前的主流电动车肯定都已经超越了这个水平，意义并不大，但却给教学科研等提供了很好的样本，可以帮助培养新的人才。

4、市场对百度的财报还颇为看好，昨天涨了以后，今天又涨6%。其实光从利润这些指标来看，虽然确实低估但和之前区别不大，应该还是有人愿意押度娘的人工智能技术。

5、携程Q3营收+99%，扣非业绩同比+220%，好的有点吓人，今日大涨，但之前跌了很多。在业绩如此好的情况下还跌，主要原因是抖音和小红书入局，把市场吓趴下了，和美团差不多。

个人看法，抖音和小红书并不是全能的，特别抖音现在火力全开变现，实际上会影响用户粘性。我现在经常会在抖音上连续刷到五六个广告，感觉不是视频里带广告，而是广告里带视频。这个玩法，感觉过于放纵了，容易盛极而衰。

现在除了美团以外，主要的中概三季报都出来了，整体超预期。靠着这些还不错的业绩，恒生科技指数也艰难从坑里爬了起来。

总之，衰退时巨佬殿后，复苏时巨佬先行。