我们会在不同节点去看看市场上的挂牌情况，去年我们就见证了史无前例的挂牌走势，当然翻过年来的开年情况也是一个重要节点
只不过当我拿到这个月数据的时候我一度以为这个选题做不了毕竟每年开年挂牌量上行才是大概率事件，但今年的情况是这样的要知道去年夸张的挂牌走势就是从2月开始3月猛飙的，怎么今年是这样这份跟想象中不一样的数据，也在自顾自地说着跟想象中不一样的市场现状这个数据放在全年来看依然是高位运行中，但比1月减少了7.5千套是近一年里的第三次下滑，但是近一年里的最大幅度下滑码字的当下我还能想起去年12月我站在一家小中介门店听着小哥外放房东通话说：不挂啦，等明年再挂很多中介小伙伴也说年前确实有拨房东撤牌潮，因为价格降太狠不想卖，又怕被中介叨叨，索性下架我从来不相信偶然但也没想通为什么，直到我看到挂牌价的情况挂牌价其实虚的很，毕竟谁也不会按照挂牌价来成交，但好就好在这是房东想要的价格而且全年挂牌价一拉，从价格走势里你可以看出前后变化
最后也最重要的是在挂房源走低的同时，挂牌价也在下降，这意味什么原本打算来年再挂的房东到现在还没现身，打电话过去问，说是现在行情还不明朗再等等看，不然一直降价也很烦人什么意思，卖不掉自然要跟房东商量降价，好不容易等来客户出价也大概率遇到带着屠龙刀入场的从16个区来看挂牌量下滑比较多分别是普陀、闵行、奉贤、静安但这些也不能说这里的房东就先绷不住，绷不住说的还是价格层面几个区里面2月挂牌价环比降幅最高的分别是青浦、静安、长宁、闵行
普陀新房的井喷供应，闵行的万科、绿城，奉贤“金鱼”附近的改善供应我拉出了204个板块挂牌量降幅TOP20、挂牌价降幅TOP20刚需改善、内中外环什么板块都有，但巧的是都有静安寺而静安寺也确实代表了当下挂牌走低的一个现状，一个不同于新房挤压二手的现状打开上海链家二手网页，静安寺房源在挂182套，但其中50平以下小区就有60套左右，占比1/3左右看过静安寺这边二手房的小伙伴可能也有类似感受，就是这边房源很多但多的是1960年以后、1970年以后的老房子，这样的房子面积还都不大对于这部分房东而言只有两条路可以选，要么降价、要么赶紧逃比如关注延平路461弄某小区中介就说年前他还看到四五套外网在挂，现在就剩3套了
仅地域性分析还不解渴，围绕房子的参数还很多，比如总价段这次总价段拉的比较细，但这也方便每个价格段房东都能找到自己对应的梯队挂牌价降幅最大的价格段分别是≤200万的，另外就是800-2000万以上的普陀金茂府套均总价在800万左右、闵行万科项目套均总价700-1050万、闵行绿城项目套均总价接近700-1400万之间从600万开始，600万总价段以上的房东都面临新房市场的抢客
而小于200万的总价段也是降价先锋，只不过原因不同，也就是前面所说的如同静安寺、曹家渡这类老破小集中供应板块同口径数据有意思的地方就在这里，同口径不同维度可以观察到的问题更精准面积段我分的更细，这部分价格波动也同样印证上面的现象挂牌价的降幅主要集中在≤30平的房源，另外就是90-200平以上这点和总价段的变化能呼应上
这个面积段往上就是144平以上的非普住宅，往下就是普通住宅的税费安全线 总的来看，面积段更大，挂牌价降幅就更大 而超低面积段的老破小也面临同样情况，虽然原因不同 分房龄段看，也是如此 挂牌量下滑都比较多，但是挂牌价格下滑主要集中在2020年后的次新房、以及1970年以前的老房子 这部分遇到老洋房的概率就很小了，绝大部分都是老破小 而2020年以后房源又很大概率都是高总价、大面积的次新房源
最后总的来看，市场上高总价&大面积房东、以及老破小的房东们，正在走向两个极端 要么加速离场、要么加速降价 前两天我自己去了翠湖天地附近的锦麟天地雅苑，多年前的外销盘，高楼层可以看到翠湖天地五期对面的太平湖 年前年后差不多就两套在挂房源，看的比较多，年后依然如此
但年后一套原本挂牌5700万左右的户型已经降到4700万左右，接近20%的降幅看的人也确实多，属于中介眼中的绝对笋盘，年后已经带看了70多组，中介说这套用不了多久也要成交了同样的情况也发生在中凯城市之光一套楼王户型、以及北外滩白金湾府邸尤其北外滩白金湾府邸这套，虽然看的断江，但和外滩和陆家嘴也是对望305平挂牌4180万，价格还可以再谈，很难想象这个位置最后单价十万出头
通过挂牌其实可以最大程度地直接观察到房东心态的改变无论是整体的挂牌量还是挂牌价，都明码标价的放在那里相反，挂牌量的变化代表着房东挂牌意愿，也代表着市场轮动的发动机动力甚至从调价的幅度和频次都能感受到市场的最真实的一面站在去年年底的时候，这个时候的挂牌量应该蹭蹭上涨才对这么说的话，不管是挂牌还是成交，我们都应该等等这个三月看看
| 
发表于 2024-2-27 08:04
置顶卡
变色卡
千斤顶