最近我偶然间翻了下2024年1月的土地拿地名单，内心突然就咯噔了一下
以往最熟悉的招保万金，勉强还能剩两个
取而代之
石家庄城发投资集团、广西柳州城市建设投资发展集团，以及西安城投置业...
排在靠前的除了国央企外，几乎都是城投公司在土地端托举着楼市
哪怕是在销售业绩上
当众多千亿级房企撤退之际，一个个城投公司却开始逆势抢占市场
2023年北京房企销售金额Top30榜单中，出现了3家北京区级城投公司
同样的上海，城投控股也凭借111.3亿的销售额挤身去年20强
如今的地产榜单，真的要被城投公司霸屏了
而且是“霸”到惊人的程度
01
各位可能想不到，这三年来城投包揽了全国近一半的土地
其实自2021年集中供地以来，土拍的热度开始高开低走
从去年各批次拿地企业也可见一斑，民企几近隐身，就连品牌房企的露面机会也少得可怜
而反观我们的城投企业
整个2021到2023年，这三年间
来源：CRIC，截止2023年11月10日
参与拿地数量占比46%
单就城投企业的拿地量就接近土地市场的半壁江山
即使是土地成交相对最弱的2023年，城投公司拿地建面仅为2908万平方米，同比减少58%，但对比其他央企、民企，也是当之无愧的第一位
而伴随拿地量的攀升，也不断滋养着城投公司枝繁叶茂
从资产规模来看
截至2022年末，超12.4%的涉房城投平台都集中在江苏省
达57家之多，总资产规模3.78万亿
排在第二的四川
更是产生了省内也是涉房样本城投中唯一一家资产规模破1万亿的城投平台，成都兴城投资集团有限公司
别忘了，还有我们最熟悉的地铁公司
来源：CRIC、上海易居地产研究院
广州地铁的174.16亿，深圳地铁的139.36亿
你甚至可以看到，整个2022年，深圳地铁拿了全市38.8%的土地，这样的占比怕是品牌房企也得望尘莫及
而当这股力量渗透进各个城市，也开始地产市场上的城投时代
根据Wind，2023年城投拿地金额最多的城市，前10名中有7个都集中在江苏
常州、南通、盐城、南京、扬州、成都、无锡城投累计拿地金额超500亿元
以排第二的南通为例
整个2023年南通成交的155宗成交地块中，有143宗为本土城投摘牌（包含5宗联合拿地）
占比高达92%，比2022年还要多9个百分点
尤其是通州、海安和通州湾，更是直接被城投包圆了
如此财大气粗的拿地方式，怕是在全部地产行业也很难再找出第二家了
02
而此刻城投公司疯狂拿地，可不止兜底那么简单
你要说真没兜底的原因么
那肯定不是
我想把当下的地产行情摊在任何一家房企面前，都得掰着手指过日子，曾经的疯狂扩张也早已是彼时蜜糖此时砒霜
记得2022年上海的第三批次土拍，其中24宗地都有且只有一组竞拍
而位于奉贤区的的3块地
来源：今日房产
最后都是当地城投接手
尤其是去年底，在非城投企业感受到市场的寒冷降低自己的拿地成本之后，更是让城投公司拿地占比飙升到了55%
所以表面的“疯狂”，更多也是为了让土地不流拍
但仅此而已么
城投本质上也是企业，具体到土地市场端
你会发现，其实他们也在改变
来看看现在城投的拿地名单，如果说拿下奉贤3块地是托底，那么还有更多地块，不仅风险极低，真就是好到令人羡慕
最明显的这几块
杨浦、长宁、黄浦豫园，无一不是上海绝对市中心
就拿长宁新泾地块来说
位于西郊板块，周边尽是夏都花园、檀宫等开发较早具有历史底蕴的别墅区
吸引了保利发展、中华企业、招商蛇口等6家企业参拍，最终还是花落上海城投控股
值得注意的是，该地块联动价高达16.3万/米，还创下“限价”政策以来上海土地出让指导价的最高纪录
低价拿下这些地块，岂非妥妥的稳赚
那如果你说，以城投的实力，本身作为开发商产品力算不上绝对强势，拿这么多地块真就能吃得下么
别急，还有一计妙招
叫合作开发
男女搭配干活不累的道理放在地产同样适配，不过这里是城投和其他房企
首先单就开工率来说，合作拿地的形式大大提升了城投企业被“诟病”的开工率
在过去三年集中供地中城投参与的2000+土地中
来源：CRIC
2023年最高接近50%，而城投独立拿地且未找合作方地块的开工率仅为21%
此外，和市场上有口皆碑的品牌房企合作，也能带来品牌溢价
最典型比如我们以前去过的武汉
一些融创参与城投的项目代理，也就是小股操盘，基本5%的股份，但项目销售阶段可以直接输出品牌和项目开发能力
来自武汉城投和融创开发的城投融创·武汉印，就荣获了当年度的“户型设计奖”
更深入点
去年10月，常熟城投同样和仁恒置地达成战略合作后，未来两个项目，更是从设计、施工管理、再到客户服务等房产开发管理全流程均采用仁恒体系
但这还不是对城投最大的好处
要记住，最好的变化，一定是提升自我
借着联合操盘，城投也可以更好学习优秀的合作伙伴们，以沉淀独立开发的能力，帮助公司内部开始专业化
跟大家说两个比较熟悉的
上海浦发集团、以及陆家嘴集团，以前大多是跟仁恒、华润置地等品牌房企联合操盘
如今也开始渐渐组建自己的团队，实现独立操盘
在兜底之上，有了好地块的供应，也有了好合作伙伴打配合赛
这才是当下城投企业愿意亲自下场的主要原因
03
但这并非是首次，这样的特殊时机其实有2轮
第一次
让我们把时间拨回2008年
那时候正值金融危机，大概在那年上半年，就是一种不知道为什么，整个市场客户完全真空的场景
这样的让人焦虑和无奈，其实如今的市场和当时有点类似
而那时拯救市场的
正是与城投紧密相关的大基建，也就是后来大家都知道的4万亿计划
从2008年底到2009年年初，发改委一口气批复了28个城市的城轨规划，投资的闸门随即打开
而作为本就是“地方政府投融资平台”的城投公司
则通过城投债的方式，开始大举进攻土地市场
融资的便利、热钱铺天盖地的涌入，开始裹挟着楼市没经历多久寒冬就急速反弹
2009年全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51%，从此以后地产人感受到了老天爷赏饭吃的好
所以我们说本质上
这一次的城投其实是完成楼市向基建型开发的转型
而表面看到所谓城投的疯狂拿地，也不过是整个行业转型需要付出的代价
那么
当我们目睹了上一次的转变，新一轮的入局又有什么不同
关键在这里，融资在变艰难
为什么过去企业敢玩高周转，因为大家都知道，只要运气好有一个项目成功解套，前期好几倍投入的拿地资金就能快速滚起来
曾经轰轰烈烈4万亿的背景下，拯救地产的同时也鼓吹了楼市的泡沫
而现在，不一样了
每拿一块地，就必须保证能够卖得掉，且有利润，任何前期的不谨慎都会造成后期销售的满盘皆输
所以此时此刻城投公司的躬身入局
他们一方面干着兜底的活，一方面也在不断进化自己，从地块选择上，从联合开发上，不断吸取品牌房企的开发经验
这里有时代的背景，也是基于当下企业的生存之道
背后最大的夙愿
兜底亦或是合作开发，再次浮出水面，其实也是为了迎接下一阶段地产市场的到来
稳定
因为只有稳定才意味着有可持续的可能，有健康下去的可能
好土地是有企业竞拍，项目也都可以正常开发，甚至稍微更远一点，也是为了实现房住不炒、租售并举的长线发展来存在的
这是解决问题
也确实是由城投特殊的企业性质决定的，属于他的使命
而当这些城投公司完成自己的使命后，下一步该怎么办，下一次的地产榜单又会是怎样的日新月异
都让我们拭目以待
以上为正文，来自Moon
发表于 2024-3-5 07:40
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