房价，挺麻烦

tt

微信号

功能介绍

图：camille_de_cussac

周末聊聊万科吧。

Lisa重庆的房子也是万科开发，前几天小区业主群突然跳出来一个通知：

万科要卖小区门面房了。

所以呢，请业主们赶紧取走门面的快递

也算是时代的一粒沙吧

这几天不断有人问：

万科它会不会出事？会不会暴雷呢？

大家为啥这么关心一家房企。

因为它可能是国内最优秀的房企（之一），它要是出事，不仅仅是一家公司的事。

关系到很多万科业主，尤其是买了期房的人；

也关系到上下游巨量的供应商和员工。

甚至会关系到，普通人对房价走势的判断。

一

万科会不会出事，我不知道。

哪怕它的老板，可能也没法笃定十拿九稳。

他现在应该正在和金融机构谈判协商，谈救助，谈债务宽限。

谈判中的事，谁知道呢...

谈成了就没问题，谈不成就有问题。谈成了第一笔，还要谈第二笔...第N笔。

但，毫无疑问万科压力很大。

我查了下公告，万科今年前两个月的销售额是334亿元，比去年降了40%。

可以试想下，如果你欠着一屁股债，收入又降了四成，压力大不大？

万科现在在积极自救。

除了和各方谈判，也在抓紧变卖资产。

但现在大环境下变卖资产很难。

《繁花》里爷叔就说了类似的话，上涨时才能出货，下跌时很难出货。

当下房子买家本来就少，能出手的买家也在狠命砍价。

上个月万科刚把上海一个质量很高的购物中心——七宝万科广场，给忍痛卖了20多亿。

评估价打了七折。

媒体报道 ，它正在把杭州西溪印象城做成了REITs，打算拿出来招募，散户都可以买。

为了表示支持，万科的大股东深铁集团拿了10亿出来买了一部分。

但这种变现，和万科几千亿的短期债务比，都是毛毛雨了。

而且优先变现的是好资产，再往后，这种好资产也越来越少，越来越难卖。

归根结底，这还是房价惹得祸。

房价持续走低，老百姓观望心态越来越浓厚，房子越来越难以变卖。

万科要走出困境，可能要指望两条路。

1）房价回暖了，大家也愿意高价买房了。

万科三月份的销售情况挺关键。

这个数据会由上市公司在四月份公布。

如果销售额继续大降，那不仅万科，整个地产股都面临压力。

2）政府用洪荒之力进行援助

很多人觉得它是SZ亲儿子，肯定会救的吧？

但万科每个月已经少卖了几百亿的房子，要抹平这个资金短缺的坑，得多少援金来填？

不敢想。

二

有人很疑惑。

为啥万科这么厉害，这么大的资产量级，也会有危机？

它不是一直走保守路线么？

我记得2021年前恒大刚出事时，有人问到万科会不会出事，我当时回复说：

“应当不至于吧，那太出人意料了”

没想到，三年过去。

认知需要不断刷新了。

没必要冷嘲热讽万科，它映射了挺多了普通人的困境——

因为房价下跌带来的困境。

比如一个打工人，负债100万买了套150万的房子，月供7千块。

打工人一年收入20万块，也没其它债务。月供一点问题没有，小日子过得挺滋润。

原本挺稳妥的。

但，情势后来变了。

自己失业，着实还不起月供了。

想卖房，房子跌到了100万，实在难以狠心卖。

但越晚卖，买家出价越来越少，一下子就濒临实质性破产了。

所谓的“稳妥家庭”马上颠覆。

很多人无奈面对一个现实——

以前很坚固的东西，现在都很脆弱了。

房价这么跌下去真挺麻烦的。

一方面是引发挺多家庭的实际性破产；

一方面，龙头房企都破产的话——买了期房的业主，供应商的员工。

都会面临困难。

三

或许是杞人忧天了吧。

但为了应对将来的不确定性，大家可以多保守一点。

1）比如降低下自身家庭的负债。

有一句话我讲了很多次，资产是波动的，债务是刚性的。

2）预判到家庭财务有问题时，要狠心出手。

早出手比拖着强。

遇到问题后再想办法，往往就很被动。

会被狠狠压价。

比如像万科，也得被压价，用7折的价格才能变现好资产。

以及，虽然打了折。

能及时变卖资产，还算不错了。

看万科风波给了我一点启发。

万科最快售卖的资产，是商场类资产，它们有稳定租金现金流。

所以很多买家认。

一些讲起来很虚的东西——我房子价值几千万、玉石价值几十万。

但实际上“有价无市”。

变卖也很艰难。

3）大伙可以检验盘点一下：自己手里，有多少资产能创造稳定现金流，能快速变现。

有多少资产，看似风光，其实是拖累，是债务。

大到万科，小到各个家庭、个体。

都差不多。

危机来临时，去债是关键，有现金流性的资产很重要。