门口的小姐姐温柔地告知我，没办法有任何的拍摄和记录我依然可以确定，这是我入行十五年以来见过最极致最夸张的项目
对接人在看之前和我说：项目是世界少有，中国仅有的全球影响力地标综合体
作为一个内容创业者，每年看一百个以上的项目，所以面对任何一个项目都可以保持冷静和客观但是今天这个，确实不能
因为它的名字叫：
广州·鹏瑞1号
就是那个曾经创造过深圳湾1号的鹏瑞
深圳湾1号厉害的地方就是，只要说起这个名字，你就知道它的江湖地位
而关于鹏瑞1号所有的消息源中，有一条资讯让我非常意外
鹏瑞在项目边上租下了一个岛屿20年，要为广州市民输出一个世外桃源
这……到底是一个什么心态的开发商
然后，做出了什么样的项目
带着这样的困惑，我们来到现场
这一次的探访，确实是保持着学习姿态而去
来探究这个神奇的项目
关于鹏瑞1号，置身其中的时候很容易感受到它的宏大叙事
脚迈进去的第一步就会被环境所征服，个体沉浸在其中显得微不足道
身处其中会有种被环境“吃掉”的感觉
漫步在小区里你会感觉真空般的安静，脚步声会听得特别清楚
这种深处广州最核心地段的反差感一度让我很不适应
而在鹏瑞的整个场域体系里
一切都是渺小的
上面两张照片不提醒你，甚至发现不了人的存在
而近看整个现场也极致地呈现
关于美学，关于艺术，关于品质，你能想象的天花板极限都在这里交付
并且鹏瑞1号也已经做到不是简单的叠加，所有的方案被很好地结合在一起成为一体
硬件铺装、背景软装，氛围灯光、竖向线条都被很好地融合在一体
在项目内你看到的就仿佛一幅幅油墨画，浓墨重彩但毫不突兀
也是因为这样的宏大叙事给人空间感和仪式感，塑造了项目给人的第一张名片
但是我想说的是
这些其实是项目最微不足道的地方
在庞大气场下的细腻价值观表现才是鹏瑞1号最历久弥新的那一部分
好了，铺垫很久了，让我们开始吧
01
关于豪宅，很多人确实第一反应，就是大
就像前面你看到的那样
展示区大，空间格局大
那么对于户型当然也是大，几百平米的空间设计怎么做都不为过
但是鹏瑞的空间设计给人耳目一新的感觉
在室内，我当然看到了最挥霍的空间尺度
不论是大面积的方正空间，还是完整的落地窗，结合外部阳台
装下整个广州城最美的江景
还是室内超过一百平米的用了超强工艺无柱体完整一体的客餐厅空间
这样的尺度感在鹏瑞1号都得到完整的交付
但是就像我前面说的，这是最基本的呈现
而当我们游走在室内动线体系的时候，你会发现鹏瑞在做一个改变
我们把注意力放在餐厅
餐厅被细分为中西厨可能很多人都已经知晓，但是在鹏瑞的研发逻辑里，中西厨被彻底地拆分
把西厨给到客厅
就像上面这张图一样衔接成一个完整的社交空间
而中厨的规划特别有趣
中厨衔接了家庭厅，然后被放在户型的最深处，成为最安静的一部分
然后成为所有卧室的动线枢纽交汇点
这个研发语言就是在告诉受众，客厅+西厨用来对外社交
而中厨+家庭厅成为家庭感情交流浓度最高的一部分
效果图各位不要小看这点改变，类似对于高端客群的居住习惯，大部分项目都停留在臆想和模仿
甚少有人真正知晓且能践行
鹏瑞不仅仅满足于简单的面积放大，而是将单套户型的情绪多次细分，而实现不同场景下的功能交付
这碗看似最简单的“蛋炒饭”，鹏瑞表达出了对塔尖用户生活的理解，做出了自己的身价
类似这样的研发还有很多
比如当面积再放大，客厅区域也不是简单地再放大，而是再细分出家庭私人艺术美术馆，用来陈列各种收藏品
而卧室的再放大重点是再细分衣帽间，主卧标配两个同等规格的衣帽间用来男女分区
所以
什么是高级的设计
就是不论多少面积，都将每一个空间做得极致合理让人感觉用起来很舒服用起来刚刚好
这种高端客群的极致微妙的心理揣摩，就在这一丝一毫看得出品味
而在这样的平面空间下，鹏瑞又做了一个更加执念的决定：
将其假设在3.95米的层高之下
不要觉得3米和3.95米只是95公分的差距
当你置身其中的时候就可以感觉：完全不同
在项目产品体系里，空间从来都不是平面的，竖向尺度同样决定体感
空间仿佛一个穹顶笼罩着个体，将内外气场元素融合在一起完整地交付给每一个业主
感受到自己的渺小，也就更能感受城市恢弘和气魄
这就是这95公分带来的心态改变
但这3.95米的层高选择，我们可以看下为此付出的代价
在限高的背景下，意味着项目每栋都要为此减少一层可售面积，仅仅这个细节的调整就损失12个亿
另外项目为此特意停工两个月，做结构研发，就是因为这是广州首个
我们感慨操盘手的执念，更要感慨操盘手的魄力
也因为如此，结合横向的空间以及窗外的景观，各位大概可以理解我身在其中的震撼感
02
而之所以可以如此，背后很重要的关键就是：老板意志
鹏瑞1号从头到尾都在说着一件事：这不是一个职业经理人体系下能孵化的项目
很多事情没有什么对错与否和是否合理的思考，更多的是来自老板要不要这么做
在这件事上鹏瑞的掌门人一直以来就是这个态度
徐航总打造这个项目之初就是为了追求理想建一个梦想居所，因此他对这个项目的定位，是“全面超越深圳湾1号”
深圳湾1号已经是传奇，而鹏瑞1号则是对自我的一次超越
正是因为这样的初心，在执行阶段就可以排除更多的干扰得到充分贯彻
这样的决策路径在鹏瑞1号随处可见
效果图比如项目占据广州最好的江岸资源
但是对于社区规划来说，总有一部分区域不能完整看到江
甚至看不到江
面对这些区域一般的项目是怎么做的？
选择更小的面积最低的总价用价格杠杆实现去化的平衡
这就是非常典型的职业经理人思维
安全，维稳……但当然也就做不出极致好项目
而在鹏瑞的认知体系里，看江的可以做出豪宅居住体验，不看江的位置当然也可以做出
所以我们看到
整个小区没有一套是低于300平米的户型，保证社区的纯粹
不同朝向的空间邀请不同的设计团队独立研发独立创作独立思考
不要小看想法的金贵，真正懂产品的老板是最愿意在想法上投入的
只有想法是无价的
2021年项目启动全球寻访设计师，花了两年多时间集结做了全球最顶级项目的设计师
也因此把全球最佳的最前沿的生活方式和视野带到这个项目
整个项目不复制，只定制
产生的设计费是正常豪宅项目的十倍以上，因为设计带来的施工成本是其他豪宅项目的3-5倍
重押设计，从而逼出了不同研发团队的最强态度
从而构想出不同位置不一样的生活体验
效果图游走在每一个空间，我的注意力不仅仅停留在外部环境，更多的被室内空间体验所感染
对于鹏瑞的每一个业主在区位选择上更多思考的是我需要什么样的生活然后做什么样的选择
能不能看江的价格体系变化的并不明显
这是一次非常宝贵的行业结论
就是当你的空间重视度足够的时候，外部资源只是成为充分不必要条件
社区的绝对纯粹也就在这样的体系中得到贯彻
不仅横向，竖向空间的研发也是如此，为了平衡低区的景观视野没有那么好，鹏瑞构建了垂直绿化
在社区围绕着会所以及绿化体系一体构建了垂直三重视觉体验
效果图从而保证哪怕是在中低区看不太到完整江面，但是依然可以感受到星空园林给到用户的视觉美好
效果图花园里选择了十多种月季花，每一种月季都来自法国、美国、日本、瑞士的获奖月季
每一朵月季都有一个身份认证
这就是典型的老板意志下输出的产品力
没有权衡和取舍，一以贯之地践行一个金字塔尖的社区该有的居住感受
与此同时，我们同步来看下老板意志下对于会所的态度
整个会所面积约1万㎡，聘请CCD设计师，以奢华酒店的标准，对会所进行设计打造其中包含：宴会大厅、行政酒吧、休闲棋牌、专业健身房、星空泳池、高端SPA、图书馆、私家IMAX影院、儿童专属乐园等二十余个功能空间会所的目标是打造成为中国第一会所，未来将由广州深湾会，专门为项目会所提供运营和服务除了硬件配套之外，引入深湾会的圈层运营和服务，保障未来会所运营服务的高品质和专业性以上是交付的
但是背后为此付出的是，这一万平米的会所，全在地上并且牺牲了可租售的面积，整体造价超10亿
当然你问钱都花在哪里，给大家看一个剪影
泳池底部给到的，是一幅完整的梵高的星空
而在老板意志下之所以有这样的执念，是心中有着强烈的对标
这样的意念下，所有的一切都是对标全球最好来执行
产品本身对标的纽约、伦敦的国际豪宅；
综合体配套是在深圳湾1号的基础上再超越；
而文章开头提到的江心岛，也是对标的美国纽约总督岛、加拿大多伦多湖心岛、德国埃尔特维尔玛丽安娜岛等世界著名岛屿
效果图
能够有这样的意念，操盘手的格局、眼界、能力以及态度的企业家精神的凝聚，才有了鹏瑞1号的如今
成为了如今这个能够引领世界的顶级项目
03
所以各位从我的文字或许可以感受到，这确实是超过我们认知很多的一个项目
整个行业，往前20年不曾出现
往后20年也未必会有这样的项目
当我们探讨整个房地产发展历史上有什么旗舰项目，这个项目必然拥有它的一席之地
但是今天我想和大家表达的是
这不仅仅是房地产史上，在整个建筑史上都是如此
我们来看看鹏瑞1号最容易被忽视的建筑细节
效果图为了追求极致的景观视野，整体的建筑轮廓采用了外圆内方的格局布置
但是我们仔细看为了实现外立面的环形飘檐
鹏瑞多番论证、试验，选定了工艺极为复杂的双曲面铸铝材质
这类材质仅在类似纽约的克莱斯勒大厦等百年建筑才会使用
也是制造汽车发动机的材料
目前我已知的只在顶级豪宅里小规模小体量的装饰
而鹏瑞1号项目是国内首个大面积使用的项目，用量达到1500吨，成本是一般建筑的10倍以上
这么做的目的仅仅是鹏瑞为了实现坚固轻盈的视觉感觉的同时，保障雨滴打在建筑上是没有声音的
另外一些装饰元素的陶板，他的出生更加夸张
通过多方寻找，最后找到了一家陶瓷世家，也是爱马仕旗舰店的合作方最终为了实现阳光照射下能够泛起淡淡珠光，并会随着光线变化，呈现不同的光泽美感除此之外我还看到幕墙采用4级防水、超白玻璃、三银LOW-E膜、阳台蜂窝铝板吊顶、室内无边柱设计
以及，鹏瑞1号对噪音真的是零容忍
除了外部隔音之外，上下楼板都做了相当于市面常规建筑2-3倍厚度的加厚楼板
完全规避上下楼楼层间噪声的影响，实现了比深圳湾1号还要再安静7分贝的隔音效果
所以各位可以看到
整个鹏瑞1号不仅仅是做得好看，做得显贵，做得让你一眼心动
效果图更重要的是，操盘手是真的把这个项目当成百年建筑来对待不仅仅拥有老板意志想要把社区做成国际级别的社区，更有全球化的格局和工业化能力因为有着这样的执念，在鹏瑞的体系内有一个不成文的规则：制造难题并小事化大
项目投入了3000万，租赁了一个场地，打造了五个一比一的空间实验室鹏瑞1号搭建的1:1实验室
小到石材、玻璃、抽湿等用材性质测试
大到智能家居系统和幕墙框架结构的效果检测，都在工地现场搭建的实验室被一一实现
我们现在看到的最终交付，背后都有着千百次科学实验的结果
这当然也和老板的背景有关
徐航总不仅仅是鹏瑞的董事局主席，更是迈瑞医疗的联合创始人
浪漫主义的情怀背后有着专业理性的工程思维，鹏瑞1号才有如今我们看到的样子
而令人欣慰的是
这个项目能够如此诞生，本质上也是一次双向奔赴
鹏瑞能够来到广州，其实是基于广州层面的招商引资
正是因为互相欣赏互相认同，产品力才得到不妥协的保留
一个城市能够出什么样的产品，营造什么样的楼市，取得什么样的结果，开发商是一部分
城市是另一部分
我们看到如今鹏瑞有这样的态度，也要感谢广州的包容
效果图从此，整个广州拥有了一张居住名片，傲立在江边
我们通过看到广州，看到鹏瑞，他们就像一面镜子
折射出当下的结果，也折射出结果背后又有着多少的起承转合
没有什么是一蹴而就的，没有什么是横空出世的
在一个项目呈现之前，其实城市和企业都为此努力了很久很久很久很久
也因为如此，项目本身的去化结果也呈现出剧烈的反馈
项目实现了单价25万+的市场溢价，并且仅用了三个月就成为2023年度全国总价1亿+以上卖得最好的项目
也就是说，卖出了天价的同时，也得到了市场的强烈认可
放眼当下行业，还有哪个项目可以
当我听到这个消息的时候，我的瞳孔是震惊的，换句话来说选择这里的顶豪用户，不在乎其他，只在乎生活
为此客户和项目之间也实现了共同认可
04
其实文章已经写得很长了，但我还有一些话要说
这个项目对于时代来说也是有意义的
我们可以想下，这一群最有购买力的群体，此时此刻为什么购买
他们绝对比我们聪明也比我们睿智，他们太知道这个时代什么是金贵的
在顶级客户眼里，生活方式才是他们追求的
这才是根本
这才是这些客户眼里最稀缺最金贵的东西
鹏瑞1号此时就仿佛天降紫微星一般地降临，满足了市场的需求
而这个项目的存在，本质上也在告诉我们
在追求极致这条路上，别人的努力和我们的努力之间存在的鸿沟
效果图今天这篇文章写完，可能很多人会和我说：这样的产品我们做不到
但是好像市场确实分裂得非常具体
很多人在证明自己做不到
也有一些人在强调自己如何才能做到
而楼市最美好的地方就在于，当你足够诚意，市场会有所反应
红利也在这微妙的心态之间有了倾斜
鹏瑞卖得好，都是他活该的
鹏瑞卖得贵，都是他应得的
而当我听着项目同事说着鹏瑞1号未来产品打造方向的时候我才知道
我现在眼里看到的天花板，其实只是鹏瑞的起步而已
以上为正文，来自真叫卢俊
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发表于 2024-3-19 07:44
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