不好意思先跟各位刷条旧闻
1339万人次
这是3月8号上海地铁的单日人流量
相当于上海一半人口，也刷新了上海地铁单日人流量记录
当然啦每天坐地铁的我们对这个热度应该不陌生
我查了下去年上海地铁的日均人流量已经达到1002万人次
这个数字已经恢复到2019年95%
也是有点没想到，期盼已久的地铁恢复往日客流的消息来的这么静悄悄
不过这些都不是今天重点
管他几千万这毕竟是上海地铁
重点是今天这1002万人次背后的数据结构
©上海地铁客流实时信息显示系统此时此刻上海全市19条地铁线共计508个站点，1002万人次几乎回到2019年
但数据背后的流量结构已经完全变了
而这背后毫无疑问也反应了上海最真实改变
01
看完2号线你就知道为什么上海迫切需要机场联络线
先了解下上海轨交流量格局
从1号线到浦江线全市共计19条地铁线路
我们提取2023年全年各条地铁线日均人流量
从3万到108万上海地铁的流量可以分为四档
1号线、2号线、8号线、9号线属于绝对头部，两条主动脉、两条刚需线
©SMTCC
尤其2号线，日均108.8万人次
唯一的日均破百万地铁线，也是最小流量浦江线的整整36倍
相当于每小时5.88万人次、每分钟千人进出站（日均运营18.5小时）
不过这数据最有意思的地方是在变动中看
我们调取了2022年上海19条线日均人流量
前后对比里涨幅前四的是14号线、17号线、18号线、10号线
前三条是新增路线，增幅大不稀奇，和这些线换乘最多的10号线增幅也被拉大
注：2022年剔除4月、5月数据©SMTCC但排第五位的2号线就有点让人想不到了
108万人次的量级背后它的增幅居然和新开17号&18号线相差无几
而且2022年它的日均流量78万人次也是当年的人流量第一
流量叠加增量的双重buff，2号线是无可辩驳的上海地铁之王
包括你去看508个站点的流量TOP20里有11个都来自2号线
我们对2号线的需求是的迫切
这迫切也转化成了实际行动，没想到从这个层面get了机场联络线的必要
前段时间看机场联络线春节期间也在不断赶工，预计年底通车
最重要的是这个需求和落地互为牵引最后形成的交通格局
2号线和机场联络线横贯东西连接两大交通枢纽
这会是上海交通格局质变的开始
人流量背后是需求的足够旺盛，而且这需求不仅仅是上海的
贯穿东西的轨交流向让上海成为上海乃至整个长三角的交通中心
这是轨交让我们看到的上海交通基本面
02
上海商圈格局发生了亿点点改变
这件事是怎么通过地铁数据发现的呢
我们拉出了2023年四季度工作日上午8:00-10:00出站数据统计
这个点走出地铁站很少是因为逛街，绝大部分是因为搬砖
人流量前三的分别是陆家嘴、静安寺、南京西路
都是鼎鼎有名的上海商圈，但也有点陌生，前三居然没看到人民广场
原来人广只在第五位
很靠前的排位了，但这是人广啊，去人民广场吃炸鸡的人广啊
而这也是目前上海商圈的一个很大变化
老牌商圈的没落以及新晋商圈崛起对流量的平摊
作为老牌商圈人广的写字楼也是TOP级的，远高于陆家嘴、静安寺
但如果你去看2023年全市商圈的空置率
人广高于陆家嘴、高于南京西路
数据来源©仲量联行JLL人广附近某办公租赁工作人员跟我说别看是人广但这里办公设施相对老旧
这可能是人民广场站点流量下滑的原因
但客观来说人广流量下滑离不开其他新生代流量的崛起
TOP30站点流量的上升和下滑说明了这个问题
在人广流量下滑的同时，东方体育中心上升了82位、大连路上升了18位
2023年四季度工作日8:00-10:00出站客流量©SMTCC这些站点对商务人群的吸纳也分流了老牌商圈的办公人群
而且城市发展意志从来不容小觑
东方体育中心站出来就是上海前滩板块
大连路站出来就是上海东外滩范围
这俩都是上海这两年着力发展的板块，也都有过质疑声
但反观今天地铁流量数据，最真切变化就这么发生了
来自城市的规划意志正在流量池里慢慢且真实兑现
与此同时呈现在我们眼前的也是一个更加多极化发展的上海版图
然后记住这两个变化，接下来还有件事比较有意思
03
新一代刚需板块正在崛起
我们继续拉数据
接下来是早上7:00-9:00进站流量统计
对应的时间点也很好联想，这不就是我们早起上班排队进站的时候么
住在泗泾的同学此刻应该已经见证了早高峰排队名场面
确实，泗泾就是上海永远的刚需板块，连续四年都是
附近九亭、佘山都是高峰进站大户
其他的像曹路、沈杜公路、川沙、富锦路等都榜上在列
显然，这里top30板块几乎都来自上海外环
上海职住大的框架大概就是这样
不过这其中有两拨队伍值得关注
首先就是南翔站、莘庄站、淞虹路站，分别对应嘉定、闵行、青浦
都是以往热门居住板块，但现在每一个的排位都在下降
2023年四季度工作日7:00-9:00进站客流量©SMTCC取而代之的我们看看谁在升，长江南路、联航路、惠南...
不仅升还升的有点狂，长江南路飙升71位、美兰湖上升43位、联航路上升27位
凭什么，百思不得其解
直到我将他们和商务崛起板块放在一起
你会发现他们之间存在某种微妙对应关系
长江南路反而在北上海，它和联航路都对应着东外滩
惠南、沈杜公路对应着前滩
分别用更远的距离对这些板块表示居住支持
如果我在这些板块工作，这些板块也确实是我考虑租住的方向
而这也真真切切就在我们眼前上演了一把产业对于人群居住的影响
至此原本的板块居住势能也发生了改变
一升一降之间我们也看到了此时此刻上海刚需板块最真实变化
上海新一代刚需板块正在崛起
04
同时也让我认清地铁站也不是万能的
关于地铁的刻板印象多半是地铁一响黄金万两
这是轨交匮乏时代地铁对于居住板块的犒赏，直到今天这样的观念其实一直存在
但我们看看2019年新开的地铁站后来都怎样了
对我们居住的板块还有真切影响么
2019年到目前为止我们统计到了19个新增站点
周浦还蛮有知名度，陈翔公路旁边有印象城也具备相当知名度
©SMTCC
但更多的像昌邑路、嘉怡路、红宝石路分别对应的14号线&18号线、14号线、15号线，这些站点新开线路上的新增站点
不仅在换乘时很难碰到，对周边房产的影响也远不如当年那句地铁一响黄金万两这般坐地起价
就是你会发现地铁资源正在被摊平
多年前如果我们去到嘉定南翔，地铁开到哪里就感觉上海就在哪里
开发商海报里如果有地铁加持那一定是放在第一位的
我们自己看房过程中如果遇到地铁房也会多多加分
但时至今日当我们再听到还有项目还在以地铁盘当诱饵的时候我们还会跟以前那样激动么
说实话不太会
有地铁一定是好的，但地铁站不再像以往那样稀缺
便利生活的同时，也让楼盘之间的PK变得不再唯地铁论
郊区板块并没有因为地铁接通变得涨幅惊人
换句话说地铁不是万能的、地铁流量也被摊平
也就是说当一个城市的基建配套达到足够浓度的时候
改变的不仅仅是商圈和刚需板块，也有我们看房选房的标准
除了地铁之外，它的配套、它的产业、它对板块规划的整体思考
甚至因为邀请了哪些开发商这些因素都对我们产生影响
这点不仅现在，未来更是如此
随着房产交易进入平稳期，房产价值会被更加理性更加全方位对待
这时候仅仅一座新增地铁，并不意味所有
05
今天写的地铁，说的其实是城市
很多时候单独数据本身没有意义
但当这些数据发生变化的时候，这背后的城市价值变化是值得关注的
人广、陆家嘴、南京西路的铁三角商圈正在瓦解
前滩、东外滩这些板块正在强势崛起
连带着周边的刚需板块热度也在肉眼可见的向上窜
而传统的居住板块
如嘉定南翔、青浦淞虹路、闵行莘庄这些板块地铁人流量在清晰下滑
这就是改变
城市板块也跟人生一样不断起伏
本质上这些都是属于这座城市的要素变化
是的，就是简单的进站、出站数据就能看到上班-回家动线
你就能知道产业分布-刚需板块变动
这是城市神经末梢的一次数据统计
我也很喜欢这些旁观的、非直给的数据
很多时候只有这些数据能让我们看到来自这座城市此时此刻最真实变化
以上为正文，来自巧克丽丽
文中上海部分子市场甲级写字楼空置率数据来源仲量联行，特此感谢
发表于 2024-3-26 07:42
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