如果你啥都不懂，可以不出来讲

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阅前提示：全文系虚构。

“聊胜于无，但也不能太过期待吧……”，XX证券地产首席老李在XX基金的小会议室里对着一屋子的基金经理点评了一下昨天晚上发出来的利率下限放宽的通知。

“但是至少这次央行和银保监下调利率下限可以说力度很大了，地产不就是缺政策吗？”，基金经理老王反问道。

“您说得没错，至少在货币和金融体系力度是很大了。不过我们现在对地产的观点还是很明确，政策短期驱动会带来交易性机会，但是方向还是向下，只能说等到XX部确实想救地产了之后在观察情况也来得及”，老李回答。

“那你说，该纾困的也在纾困了，因城施策的政策空间也打开了，基本面不好大家也都知道了，地产股还有多少下跌的空间？”，老王有点不太满意老李的回答。

“地产的定价模型已经跟过去不一样了，下跌空间是正常状态下才考虑的问题，现在是非常规状态，除非环境发生变化，否则房企就是会排队饿死”，老李也开始跟老王争辩了起来，“区别就是，有的基本已经废了，有的还在苟延残喘……”

虽然跟客户争辩不是待客之道，但是老李是个特别爱钻牛角尖的人。

而老王是个特别护犊子的人。

“李总，我想提个问题，我一直有点不理解，我这边管了一个固收+的产品，我知道地产债基本是不能碰的，但是为什么股票还会经常涨呢？”，人群中有一个老李从来没见过的人提问道。

“噢对，不好意思这位领导，我刚才没有解释我们非常规状态下的定价模型具体是什么。我现在解释一下……”，老李退出当前的PPT，在文件列表里找了一篇几个月前写的行业深度，“简单来讲，地产股就是期权，A股很多国企算是实值期权，因为尚且没有资不抵债的问题；港股很多民企算是虚值期权，反正已经废掉了，无非就是看地产万一回归正常的话，这家企业能不能活过来而已。”

“期权的性质不就是，时间是价值的敌人，是风险的朋友嘛——越拖着，越完蛋。只不过实值期权跌得稍微慢一些，但是只要有可能修复，就会反弹得非常猛，而且虚值期权弹得会更猛一些……”

“他没讲清楚，我来给你解释一下”，老王抢过话题，“权益和债券看的东西不一样，权益博的是生还几率，和生还之后可能修复的翻倍空间，债券虽然多多少少也博这个，但是更关注的是死亡的几率。大家关注点不一样，自然定价的思路是不一样的。”

“所以地产的问题还是，生还几率正一点一点变得更加渺茫”，老李接过话茬。

“你的问题就是，只从景气度看现象，不从格局看本质，周期下行才是强者更强的前提条件”，老王怼道。

辩论的时候，对方辩友看的都是现象，自己看的都是本质。

“地产的问题其实是，强者走得早，剩者苟得好。而供给是强者拼出来的，不是碌碌无为苟出来的……我自己在XX入的行，后来跳去XXX熬过夜，你会看到业绩确实是靠努力的团队撑起来的”，老李回忆起自己来卖方之前的从业历程，“虽然地产这个行业努力也等于激进，但确实大家是想住好房子的，这也是地产未来的大方向。”

“所以从中期来看，地产最大的问题可能是供给不足，压制需求”，老李补充道。

“供给不足房价会上呀，明明是机会”，老王挤着眉，半张着嘴，睁大眼睛，像看傻子一样看着老李。

“我没表达清楚，我说的是中期的有效供给可能还是不行，有效供给说的是房屋品质足够好，配套开发和运营能力足够强，户型也匹配城市内人口的发展，比如上海现在再盖刚需楼和小家庭的改善性住房，肯定是没有大平层或者别墅的去化率高”，老李还在解释，“现在可能还得加一条，开发商还得是国企，光国企这一条，可能就跟前面的操盘和运营能力对不上了。”

“是可能存在部分城市房子供应不足，居民哄抢的情况，但那个的大前提是大家觉得房子永远涨。其实现在大家的观念已经变了，房子已经逐渐变成了耐用消费品，我觉得未来一定是供给创造需求多过货币创造需求”

“所以我们一开始就说，这个政策很好，聊胜于无，但也不能过于期待，是因为，2022年开始，新房销售明显进入了一个分水岭，买房从投资保值变成了俄罗斯轮盘赌，如果生意再不好做，谁敢轻易贷款买房呢？”

“如果你啥都不懂，可以不出来讲”，老王拿起了电脑，离开了会议室。