房价，最惨崩几年

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图：Toma Vagner

很多人关心——我们房价会跌多久。

我呢，也没有答案。

但不妨从别的大国找找灵感。

在外网闲逛时，我看到一篇2005年纽约时报的文章。哇，近20年前的文章了。

文章说——

美国房价在大涨多年之后，在2005年这一年，出现了不好的迹象。

摇摇欲坠了。

房主们很慌，不知道泡沫会不会破。会跌多久，影响多大。

这篇2005年的文章建议说：

咱们不妨看看日本吧。

看看日本有多惨，能得到一些启发。

说不定能学到一些缓解痛苦的方法。

（和咱中国现在一模一样）

报道举了个例子：

有一位日本公务员叫中岛桑，他在1991年贷款了40万美元，在东京买了一套四居室的房子。

买了没多久楼市就崩溃了。

到了2005年，也就是14年之后，这套房子价格已经跌掉一半。

他想换房。

但没办法，房贷还欠30万美元没还清，但房价已经比贷款还低了。

房子已成负资产。

当时价格跌多惨呢？

我找到了另一篇2006年的统计：

“自1990年达到峰值以来，十六年间，日本的房价已经持续下跌了一半多。

东京的部分地区，房价甚至贬值了九成”

当然。

日本泡沫破灭，房价大跌，这个咱们都耳熟能详了。

美国人当年也拿日本当警钟来着。

今天我们中国人也是拿日本当警钟来着。

日本它是个钟。

二

但我更好奇的是——

这么惨烈的房价下跌，什么时候终止的？

啥时候又涨上去了。

有没有一个权威的曲线图捏？

我在美联储的经济数据库，还真找到了：

日本从1955年到2023年的住宅价格走势图，箭头是我加的

可以看到：

日本房价在1991年初达到了最高点。

然后持续下跌近20年。

到2010年左右止跌了，横盘了几年，到了2013年开始慢慢回涨。

直到现在，也没回到当初的高点。

当然，这是全日本总体房价走势。

可能会有结构性行情。

像东京等大型城市，更早走出了衰退，部分地段甚至会创下新高。

三

看来——

日本的房子和日本股市的走势，有相似之处。

日股也是1990年开始跌，跌了20年。

到2011年底开始回升。

开启持续了十多年的牛市。（我以前聊过，点击这里重温）

日股在持续上涨后，已经超过了历史上的顶点。

话说——

2012年、2013年到底发生了什么？

把日本这种衰神下跌给刹住了？

因为日本出了一个猛人。

那几年，安倍晋三上台了，开始大搞安倍经济学。

开动印钞机。

央行下场买股票、买ETF、买债券。搞货币财政化...各种大放水。

拼命刺激经济。

股市这边跌，央行那边就不停买买买。

买到今年才宣布停手——

“市场知道央行总会在疲软时，可靠地买入”

无限充值，股市自然就止血了。

咱们国家队的手笔，在日本央行面前还远不够看呢。

。。。

说回房价。

有人说——

日本房价这个走势图可靠吗？会不会瞎编的？

haha，不会的。

图表来源是美联储经济数据库，引自国际清算银行。

我还专门找了中国的数据，来做对比。

中国国内房价是从2021年开始整体下跌。

一直跌到现在。

跟很多人的感受基本一致吧？

看着挺让人心惊的...

之前从来没跌这么久、这么深过。

四

最后，我好奇地找了美国房价作对比。

开头不是说了么，2005年美国房价出现调整了。

那——后来跌了多久呢？

持续了6、7年。

到2012年美国房价才大反弹，就此一直上涨了。

回头看，短短几年的下跌，只是人生一个小插曲。

但，当时刚买了房的美国人应该挺痛苦的，当时很多人的房子跌成了负资产。

怪不得要参考日本经验

寻求疗愈的方法。

噢~

日本楼市股市都是跌了20年左右。

才恢复元气。

美国楼市调整了6、7年（也有说是从2003年就不行了，也就是10年）

和美股“失去的十年”也是差不多同频。

美股“失去的十年”指的是2000年-2010年这十年里，标普500指数萎靡不振，年化回报只有-0.9%

haha。

PS.

一点个人化的主观感受，不一定对：

日本式政策，充满了犹豫和温吞，直到安倍才决绝下猛药；

而美国式政策，非常凌厉，一竿捅到底。

不知咱们是会走日本路线？美国路线？

又或者介于两者之间？

又或许都不是呢。