 图：SAI Woo
读者问—— “越越，能不能预测下房价，要跌多久” 房价下跌冲击了挺多人。 搞得不少中产心态有点儿崩。 我一个朋友最近在卖房，北京的80平米刚需房，本来是抢手户型，但卖得很受气。 诚心想买的人寥寥。 好不容易看房的人报了价，朋友觉得完全可以坐下来，面对面聊一下嘛。 结果买房人全部拒绝——“这几天有点忙，先不急着面谈”。“我先看看，不急着谈。” 太难了。 没办法，现在就是妥妥的买方市场。
一
很多人关心我们这边的房价要跌多久。 很难预测，没有人说得准。 但，因为太多人好奇，可以简单聊一点我的思考。 不一定准确。 不妨比较下房子的租金回报率，和存款利息。 如果房价一直跌，房子的租金回报率一直涨，涨到超过银行存款利率时。 可能不少卖家就会惜售了。 我朋友那房子，之前有个买家报价500万。 但如果出租，这房子的年租金也有10万块。 所以朋友虽然想要卖房，但一看这价格，果断拒绝了。 “建行的1年期大额存单，利率是1.8%。” “大不了房子不卖了，躺平收租，一年收益2%，不香么？” 他的思考有一些道理。 存款利率必然持续下调，五年期存款很可能跌破2%关口。 房价这么跌下去，很多房东的甩卖心态会变。 房子基本面好，地段好，户型好，不愁租的话，至少能锁定长期回报率。 如果不急用钱，房东虽然挂着牌，但不急着破价卖了。 可以预料的是—— 当大批房东都开始惜售了，房价的下跌动力也可能减小。 当然，止跌并不意味着上涨。 有个状态——叫横盘。 横盘期或短或长，短则几个月，长则… 几年也可能。 二 我之前写过，日本美国房价跌多久。戳此回看 上一轮房价下跌周期中—— 美国跌了6年； 日本跌了20年。
也有人说，中国人口负增长呀，将来没有这么多接盘的人了。 可以补充一下韩国的情况。
韩国也是人口负增长。 经济学家高善文这几天恰好做了个分析：“相比起日本，我们现在和韩国更相似。” 我放一下韩国从1980年到2023年的房价走势：
韩国2000年以后房价都在上涨中。 这两年不大行了。 因为美国加息，韩国跟着加息，房贷利率涨得猛。 我前段时间写过一个韩剧《好久没做》，就是讲的这个故事。 房价下跌，主人公的房子市价缩水。 夫妻两人“恶向胆中生”，做起了非法勾当。戳此回看 往前看—— 韩国房价上一轮明显下跌是1998年。 韩国房价跌了9.2%。 那时亚洲金融危机，韩国受创比较严重。 但进入了1999年，韩国房价很快又恢复上涨了。 总体来说，韩国房价也就调整了一年，跌得快，恢复得也快。 像得了一场流感。 一个叫单伟建的华人，恰好是在98-99年危机期间，抄底了韩国的一家主要银行，后来大赚一番。 韩国当年抓住信息产业的红利，迅速崛起。 三星、海力士等等成为了世界一流的科技巨头。 哪怕人口增长弱，但经济产业发展好，可能也会长期支撑房价。 我们很多产业和当年韩国相似，且都发展不错。 三
我将日本，美国，韩国，过去两轮房价下跌周期和跌幅做了个表： 很明显—— 韩国痛感最小，日本最极端。 美国居中。 之前一位荷兰的读者说，金融危机时，荷兰房价跌了约6年。但最惨的日本，最惨衰了20年。20年啊，人一辈子有几个20年？中国的房价调整——目前普遍认为是2021年开始，到今年已经有三年了。
韩国最新正在发生的下跌，表格里没有——到目前为止约-10%。有的城市甚至跌得猛，跌得久；有的城市，跌得没那么猛，没那么久。但东京的房子，提前在2005年到2008年这三年，经历了一轮快速上涨。买家很少，也不知道怎样出价。买家生怕自己成了“接盘侠”东京的案例可能也是一种说明。毕竟作为国际化大都市，有更多的就业机会，房子能形成可观租金。我没有答案。大家一起算算命吧，说说自己的看法带领几个财团，拿600亿抄底了万达。成为了万达的第一大股东。不管房价跌多久，可以产生现金流的房子，会是更抗跌、更有价值的硬资产。
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发表于 2024-4-23 07:02
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