楼市形势严峻

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有一阵子没写北京的楼市行情了，不是没的写，而是跌的麻木了，反而有点不想写了。

今天我是强打精神跟大家聊聊现在的市场行情，我把观点写在最前面：现在北京楼市形势非常严峻，已经到了必须要出台超预期刺激政策的时候了。

我总结一下，从去年小阳春至今，北京经历了3波下跌：

第一波是去年的6-8月。当时小阳春刚结束，楼市就急转直下，预期迅速下滑，虚高的小阳春成交价格出现了明显的松动，但还不是普遍现象，而且价格并没跌破年初小阳春之前的价格。

第二波是去年10-12月。在9月的“认房不认贷”仅火了不到一个月之后，楼市的信心遭受了第二波打击，这一波显然比上一波更严重，价格出现普遍下跌，恐慌性卖房开始出现，并一举跌穿年初的价格。

第三波就是今年春节后至今。小阳春完全不及预期，纯纯的以价换量，卖家都在割肉跑路，这一波的下跌是跌到骨头里了，是真的疼了，北京现在大多数区域的房子已经跌回到了2016年下半年，这还不算这几年的持有成本，恐慌性跑路的人更多了，价格已经越来越没法看了。

更可怕的是，现在下跌的势头还在继续，如果不及时干预，价格继续这么迅速下跌，后果有点不敢想。

最近好多卖房的同学跟我说，房子挂出去好几个星期，一个客户的电话都没有，都快忘了自己在卖房了，即便有电话也是中介打来问能不能降价的，这你说你害不害怕？

好不容易卖出去的，不但是遇到了有缘人，价格基本都比去年这时候低了20%以上，甚至30%以上，因为你不大幅降价，根本卖不出去。降价成交的案例太多了，我随便给大家发一个昨晚新鲜出炉的成交，西城广外的老破小天宁寺东里，这套房子位于5楼，南北通透的小两居，成交单价已经低于6w/p了

去年这时候同户型还能卖到9.6w/p呢

这可是西城的老破小，那你想想其他区的老破小还怎么卖？别忘了，老破小的存量占了北京二手房的7成以上。

说到这个成交，大家可以去链家网上查一下这个小区的挂牌价，6w/p只能买到地下室，“必看好房”还在9w/p，这说明现在链家挂牌价已经严重失真了。

说到这，上周看到一个消息，说以后不让中介发布成交信息了，目的是稳定房价。看到这个消息我真的绷不住了，如果买家看不到成交价，又怕自己买贵了，只会砍的更狠，你说是不是这个道理？

近期二手房违约、新房退房非常普遍。有的房子甚至会被违约2次，房主虽然赚到了2笔违约金，但是依然无法弥补房价下跌带来的损失，违约的原因要么就是买家觉得买贵了，因为跌的太快了，要么就是买家自己手里的房子卖不出去。新房违约的原因也大致如此，客户卖不掉手里的二手房，或者对未来预期不好。

比如新房里的老大哥海淀永丰，之前一直是热门板块，但现在中海富华里都蓄客这么久了依然蓄客不理想，依然没有开盘，客户有10w就能参与升级排卡，开发商卑微如此。你看现在北京的新房项目，卷大门，卷会所，卷园林，都卷成啥样了？市场依然不买单。

现在又有一些小作文流出，说什么北京要放松商住限购啥的，你就想想，为什么要放松商住限购？之前这么多城市取消限购，有一个有用的吗？如果有用，就不会放松了，这其实是一个典型的悖论。

当然现在不光北京很难，全国都很难。

今天上午我看到成都已经全面取消限购了，南京也在上周末全面取消了限购，而且可以直接买房落户了，这你受的了么？这明显是奔着安徽老乡去的。而且南京因为楼市实在跌的太快，不少区域相比3年之前已经腰斩，所以这一把二手房以旧换新也是非常的有诚意，只要你有城六区的二手房就可以置换城六区的新房，置换的二手房总价不高于新房的80%即可，这意味着你只要补一个20%的差价就行了，这比别的城市40-50%的差价厚道不少，说明南京是真急了。

有人说，房价跌了，年轻人就更愿意结婚、生子、消费。实际上，现在房价真的跌了，而且跌幅不小，年轻人更躺平了。因为在中国房价跟经济好坏是强相关的，房价完蛋了，经济也不会好，年轻人收入都受影响。

我举个例子。

2016年的时候，在互联网工作的年轻人小马一个月赚2w，家里可以提供100w首付，想买一个300w的房子上车。

2024年的时候，同样也互联网工作的年轻人小刘一个月赚2w，家里也可以提供100w，也想买一个300w的房子上车。

2016年的小马跟2024年的小刘，年纪一样，收入一样，房子的价格也一样。但2016年的小马幻想公司的股价还能翻倍，明年跳槽还会加薪，买了房就马上跟女朋友领证，尽快要个宝宝，总之明天会更好。而2024年的小刘，根本不敢跳槽，祈祷自己不要被降本增效优化掉，明年还能保住饭碗，买房结婚生娃以后再说吧。

所以，问题来了，8年了，房价没涨，年轻人买房更容易了吗？