中介燥起来了...

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周五地产新政四箭齐发以后，反应最大的是深圳，出现了连夜排队买房的现象。北京据说周末二手房签约放量，是平时的2倍左右；上海、广州、杭州等地的带看量也增加了很多，但具体成交数据暂时还没见到有靠谱的，但反正中介都燥起来了。

但以上这些数据都不太重要，只是短期的冲击而已。之前各个城市推出政策以后，也出现过短期的成交回暖，但大部分都只持续了一两个月，然后继续冷却。

我听说，这次二手房的情况是许多买家决定下单，但很多房东开始犹豫并且加价，有些一线城市的房子甚至直接加价百万，很多同小区的业主开始串联着集体抬价。

这可太在预期中了，如果没人那么玩反而奇怪。毕竟一套房子通常意味着一家人大半生的积蓄，和这个相比脸皮厚点还是薄点都微不足道。

至于影响，要分房产股和房价两个角度来说。

对房产股肯定是利好，至少算是一针兴奋剂。股市讲究的是边际改善，从80分变成90分是改善，从10分变成20分也是改善，这次的利好就是从10分变成20分甚至30分。一些优质的开发商，这口气缓一下也许就能活下去了。

对房价，个人看法就是政策底到了，市场底还要等。但无论要等多久，市场底总会来的。

从东亚几个国家和地区看，都比我们更早面临人口下降、GDP中低速增长的情况，东京、首尔、台北等核心城市的房价也都曾经大跌，但最终还是创新高。

以本币而非美元计算，东京最长跌了11年左右，但主要跌幅在前面4年完成，后面7年起起伏伏加起来可能跌了还不到5%。

首尔有过两轮房价大跌，分别是1994-1999和2009-2014，分别对应东南亚金融危机和美国金融危机，每次下跌幅度大约为30-40%。台北在1994-1999年也有过一轮30-40%的下跌。

也就是说，假如这些城市的经验能参考，一轮典型的下行周期是5年左右。至于为何是5年，我想了下，大概是房价跌30-40%，GDP（人均收入）增长20+%，两者合计相当于买房难度腰斩以上。

我国一线和少数强二线城市房价顶是2021年，大部分二线城市房价顶是2019年，分别对应于2026年和2024年房价见底。

三四线城市就不讨论了，因为以上这些东亚国家和地区中小城市的房价跌下去后虽然也有反弹，但回血就别想了。因为从人口角度，未来三四线持续流出，一二线还能有些流入。

我国人口相当于12个日本，接近30个韩国，按比例来说，支撑30个左右城市人口持续增长还没有问题。

当然，以上只是推测，也有可能就和东京一样要跌11年。但即便是东京，后面7年也有不断的反弹和局部行情，总共跌了也不到5%，算上房租收益可能还是赚的，至少跑赢零利率没问题。

网上很多人说如果房价反弹就坚决清空手里的房子然后再也不回来。

很多股民在熊市也是这么想的，但大部分只需要三根阳线就会改想法，说不定还会加大仓位“抄底”。人性如此，我就不信楼市会有不同...

除非置换，后面我不会去买房，因为我觉得股市机会更大。

那对于有买房需求的，是不是等2026年底部出现后再去右侧抄底呢？

楼市和股市不太一样，股市是统一撮合统一价格；楼市交易则充满博弈，只有在下行周期才会出现笋盘，也就是各方面条件好而且房东愿意打大折的房子，上行周期你会发现即便有钱买好房子也是要溢价的。

所以综合看，可能熊市末期买比牛市初期会划算狠多。

......

1、中泰化学被ST，原因是连续财务造假和大股东非法挪用资金。我看了一眼这货2008年上市以来的K线，忍不住笑出猪声，这是何等我靠的完美循环走势，15年一直在箱体震荡。村里这回是玩真的，有各种嫌疑的票远离为好。

2、《庆余年2》播放量超2.6亿，我还没看，但听很多人说不如第一季。这是当然的咯，第一季5年前拍的，里面大部分演员还没大火，薪酬低态度认真；第二季都已经大火，勉强再搭个班子拍戏，预算有限自然效果也有限。

3、雷总周末来了杭州直播，原因是SU7在全国来看杭州销量第一；这可能是因为杭州电动车牌不需要摇号吧，否则应该是小米的大本营北京了。目前小米各项数据不错，智驾激活率达到82.4%。

4、周末大宗商品如原油、铜、黄金、白银、铝等都大涨，走出了诡异的逼空行情，看感觉就是市场相信美联储就即将降息。

周五晚中概指数+0.38%，A50+0.37%，所以明天A村大概会有个卑微的高开。

主要看点是地产股走势，周末关于地产股这波有没有见顶在雪球上已经吵翻天了。个人看法是，既然大家还在吵，那多半还没有见顶，因为说明还有很多人没进来。