关于这轮全国救市的几点思考

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周末在阿那亚度假，凄风苦雨冷嗖嗖的。被关小黑屋半个月终于给放出来了，看来以后发言还是得谨慎，不过干自媒体这行有个天然的bug就是言多必失，尤其我这种口无遮拦的，所以我已经习惯了，大家不用替我担心。

半个月前被封那天，我本来是写好了一篇关于杭州救市的文章，后来又发生了“517”，现在全国已经形成了以“去库存”为目标的盛大救市浪潮，可说的内容很多，我今天主要想分享几点自己的思考，下周一我再针对北京单开一贴。

这次救市的总体思路就是政府亲自下场收购多余的房子，同时加大购房刺激力度，让广大老百姓应买尽买，其实就是从供给端和需求端一齐发力，挽救目前的颓势。

先说政府收购开发商手里房子的事情。那么问题来了，政府更愿意去收购哪些新房？毕竟新房这么多，不可能全部都收购，那救谁，不救谁，这里面水可能深了。读到这，你用你聪明的脑袋瓜子先花10秒想一下答案，没错，政府大概率会优先收购有地方城投背景的地产项目。

我们都知道，这两年地方政府卖地主要就靠城投，城投又没有开发能力，加上整体形势不好，自然现在手里积压了大量的房屋销售不出去，这时候政府直接来收购，等于土地＋房子最终都让银行买单，直接赢了两次，你说哇塞不哇塞。前几天杭州临安第一批收购的项目，就有小道消息是地方的城投项目，收购标准简直就是量身定制的。我想其他地方大概率肥水不流外人田，也大差不差。

再说政府收购老百姓手里二手房这个事情，这件事情的规模一定会远小于直接收购开发商手里房子的规模，毕竟救开发商是更迫在眉睫的事情。另外，享受到“以旧换新”的老百姓，是不能直接套现离场的，你必须要去买一套更贵的新房才可以，所以“以旧换新”本质上也是政府直接收购开发商的房子，只是中间多了老百姓这一道。

最近大A的房地产板块走势很强劲，但是楼市依旧低迷的原因就在这里，过去针对开发商是三道红线，现在开发商正在被全面优待，给大量输血，但这跟楼市的价格无关，只是保成交量而已。

如果政府收了开发商和老百姓的房子去做保障房，那你想想，以后这么多保障房，房租还有好吗？今年全国各地的房租都在跌，以北京为例，现在明明是毕业季，往年热门地段的房子一房难求，价格也水涨船高，现在纷纷降价，今年房租降10％属于非常普遍的现象，你再看看现在写字楼的空置率，懂的都懂。所以，你要是指望以后靠收租养老，不是不行，但你要有底线思维，未必如你期待的那般美好。

然后再说一下需求端的刺激政策，“517”这一波算是把刺激的力度拉满了，15％的首付比例多地已经落地，说实话，这个首付比例是大大超出我的预期的，实在是有点疯狂。15％意味着什么？除了意味着你仅15％就可以买房以外，也意味着万一房价跌15％你的本金就直接归零，再跌一点你就是负资产了。很多城市比如合肥，是以区为单位进行审核，这就意味着你用100％全款的资金，可以按15％的首付比例可以在当地撬动7套房，这个转向速度打的我措手不及。

问题在于，如今这个经济局面，到底有多少人敢于15％首付高杠杆买房，这是真正的勇士，受我一拜。

“517”另外一个重磅的利好就是取消了贷款利率下限，现在武汉的首贷利率已经降到3.25%了，我看成都还有先息后本的骚操作，甚至有的城市前几年可以不还贷，5年后才开始还月供，可以说群魔乱舞。以前我银行的朋友跟我诉苦，说银行现在日子很难，利率不可能大幅降低，说什么房贷利率降到3.5%以下银行就受不了，你看现在降到3.25%银行不依然运转正常么。有时候你不逼自己一下，都不知道自己有这么巨大的潜力。

政策虽然力度很大，但在我看来，还有空间。比如购房的税费，这一波可是一分钱没降，还是诚意不足，我觉得未来完全有可能暂时取消契税，或者减半征收。好歹得自己出点血，不能一味鼓励别人买房。

现在房子没人抢了，刚发行的特别国债被疯抢，说明大家还是信心不足，缺少确定性的投资回报项目。

总结一下，我建议让“517”的子弹再飞一会，你越不着急，就有人越着急，就像一位购房者在我的评论区的留言那样：如果我不赶紧买房，我就再也买不到这么贵的房子了。