强力围观...

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周末随便写，你们也随便看。

前情提要是我6月份加入杭州的红盘打新大军，截至目前出手4次中签率分别在6%-13%之间。我最好一次大约排在20%左右位置，所以皆不中。

你们不要觉得这个概率低，去年此时几次万人摇红盘中签率都低于2%，也是我当时懒得参与的主要原因。如果依然维持这个热度的话，今年我摇的那个最红盘中签率很可能低于0.5%。

热度下降的主要原因是一二手倒挂幅度减小。比方说去年的某红盘，开盘价4万左右、隔壁二手挂牌价8万，买到就赚100%。现在二手挂牌价已经回落到6万左右，实际成交价不到6万，而且未来还可能继续走低。

你们可能猜到我说的是哪个位置，正是号称宇宙中心的未来科技城。几年前还只有两三万的房价，因为阿里、字节跳动、OV厂、菜鸟等大厂云集，房价一度被炒到七八万，但现在又回落到6万以下。个人估计最终很可能会在4-5万的水平上见底，仍然比最初价格翻倍。

这么算的话，4万左右买新房，叠加2年后才能交付的时间成本，其实就没剩太多套利空间了，也就是比现在去买二手房多个保护垫而已。

回头看这两年中签的房东们，巅峰时以为怒赚100%，最后大概也就剩个渣渣，坐了个过山车的水平。不过大概率还是不会亏钱，这点比股民强很多。

从这个角度看，杭州的限价线总体还是比较科学，就是比真实价值略低一点的水平。

前三次摇号不中我就直接歇了，但最近一次销售给我拉了群。群里一直很活跃，选房那天有人在群里发了直播的链接，我也进去看了几眼。

房子一共有1200套左右，其中200套左右是190多方，剩下是130方和110方两种。

190户型被秒选，接着是130户型，前800套房用时很少，看得出买家都做足了功课。

从800多号开始有人弃选，选房速度也慢下来。每个人好像有2分钟左右选房时间，稍微几个人一犹豫就是漫长的等待。

800-1000号这批房子选的整体还算顺利，但也花去了几个小时。最后那200套房就真的纠结，不断有人弃选，几乎每个人都用足选房时间。我属于闲着没事看几眼的，那些签号在2000左右的最焦急，又盼着前方弃选能轮到自己、又担心剩下的户型不好。

最终我也不知道是什么结局。似乎是当天还有100多套房没有被选出去，开发商通知替补户第二天再选。个人估计，签号在2000左右的都有希望。

简单概括下这次围观经历。

大部分摇红盘的肯定还是冲着一二手差价去的，但往往同时也有自住的想法，纯粹为了赚钱的人不多。虽然一二手还有倒挂，但考虑时间和税费成本，大多数红盘也是自住划算、转卖的套利空间有限。

改善型需求完全占据了主导。大部分人都想选190户型，也有一部分人想选130户型，最后剩下的那200套以110户型为主。

个人理解，在杭州4万不到的一手房价差不多对应5万出头的二手房价，属于标准的改善型区间。既然是改善就是希望住的舒服，高层那个得房率很低，110户型实际得房不超过70方，130才算有改善的意味，190才算到位。

我在抖音上刷到过日本大平层标准是100方出头，但人家那个100是套内面积，反推建筑面积至少160以上了。

关于未来房地产有没有需求这个问题，我觉得这次选房直播也是一个很好的说明。

我这个年龄身边同学朋友绝大多数都有房，但大部分也都还有升级改善的需求。户型好、位置过得去的房子都很好卖...因为手上都有房，很多还不止一套，置换所需那笔差价对他们来说不算最大问题。

至于想要上车的年轻人，市中心的老破小和郊区新盘是首选，前者生活方便，后者反正也有地铁。目前在杭州大约总价都在200万左右，首付60万算是个不高不低的难度。