“M2信仰”的坍塌

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在中国楼市的历史上，只要每次放水推高M2，楼市的价格就一定会被迅速推高，这个方法屡次奏效，比如2009年的4w亿，还有再后来的2012年欧猪四国金融危机导致我们大水漫灌楼市，以及2015年开始的货币化棚改释放了天量的货币。

说个近的，北京的同学一定不会陌生，在2020年中到2021年上半年，北京经历了一次普涨行情，那一次同样伴随着M2从8点几拉高到10%+。

你要知道，在2017年317调控后，曾有内部传言说以后M2不会再高于10%救楼市了，结果这个定力因为2020年疫情的突然来临被打破。

可以说，至少截止到2021年，我们几乎所有人都相信，只要国家放水推高M2，在大水漫灌之下，楼市一定会涨，区别只是涨多涨少的问题。

但这个铁律在2022年被击得粉碎，大家可以看去年到今年的M2，自打去年4月再次突破10%之后就一路走高，现在已经接近13%，大水放了整整一年，按说早就应该传导到楼市了，但为何楼市非但没有被救起来，反而一直跌跌不休呢？

“M2信仰”崩塌的原因，仔细分析，主要有4个基本面跟过去发生了重大变化：

① 生育率。楼市有一句金科玉律叫“短期看政策，长期看人口”。我们国家生育率出现明显下滑是在2020年，比2019年跌了近20%，但当年依然超过了1200w。我们全社会真正开始关注生育率降低是在2021年，因为当年只出生了1062w，而2022年生育人数直接跌破了1000w引发了社会的广泛关注，可以说新生人口的暴跌，击穿了很多人对楼市长期看好的信心。

② 结婚率。现在90后年轻人结婚意愿明显降低，而结婚率越低，对婚房的需求就越少，根据统计2022年结婚登记比2013年巅峰期少了接近700w对，假设这里面就算50%的新婚家庭要买婚房，这就等于一年少了350w套刚需房需求，楼市怎么可能不降温？

③ 就业率。疫情三年打击了很多人的就业信心，当你对未来的收入没有信心的时候，肯定会影响你买房的决定，楼市肯定受影响。

④ 老龄化。去年我国正式进入老龄化社会，65岁及以上老年人口超过2亿人，占比超过14%，达到老龄化社会的门槛。老年人当然没有买房需求，而越来越多的老年人过世，反而会增加房子的供给，这肯定也影响到楼市的需求。

以上4个方面，都是最近2年凸显出来的问题，而且这4个问题短期内根本无解，所以无论M2再怎么拉高，楼市只会一直疲软下去，我预计很多中小城市以及绝大多数县城的房子，接下来会以一个较快的速度贬值，不出5年，中国就会出现很多类似鹤岗那样的低房价城市。

这就是一场财富的重新洗牌，很多人之前在楼市里稀里糊涂赚了钱，很可能接下来又会稀里糊涂的赔回去。人嘛，总是很难赚到认知以外的钱，买房也不例外。