链家中介费要降了？

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前天，住建部和市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。一时间，我的各个群里炸开了锅，纷纷问我是不是链家的中介费要降了？今天我就给大伙好好分析一下。

我仔细看了一下这个《意见》，其实主要就2条：第一，把中介服务分为基本服务和延伸服务，不能捆绑到一起；第二，鼓励越贵的房子中介费率越低。

那现在链家是怎么做的呢？

众所周知，链家的中介费率是2.7%，很高而且一直咬的很死，折扣极少，只有在链家一买一卖这种置换客户才可以享受2.35%的最低折扣。但你要是认为链家的中介费就是2.7%那就错了，其实链家中介费是2.2%，另外0.5%那叫担保费。所以，链家已经把服务分成基本服务和延伸服务了，只是链家一直捆绑这个担保费的延伸服务，很不合理，以后还能不能继续捆绑这个服务，大家可以关注一下。

其次，链家的费率一直是阶梯制的，50w封顶。如果你买一个5000w的豪宅，那么你的中介费率只有1%，这其实跟这次《意见》鼓励越贵的房子中介费率越低也是一致的，只是现实是大部分房子的价格都在2000w以内，所以享受不到阶梯价格，以后能不能再细化这个阶梯价格，也是值得大家关注的。

咱们再说说链家收费为什么这么贵。你想过没有，为什么链家收费这么高，但依然还占据了二手房市场的半壁江山呢？很多小的中介1个点就可以做咋就干不过链家呢？最大的区别在于链家网以及链家APP这一套系统，这套系统是链家最大的获客渠道，但链家也是花了血本做的，现在每天无数人在这个网站上白嫖，其实背后是有高额成本的。

你是不是觉得链家赚了很多钱？链家的母公司贝壳已经在美国上市了，有正规的财报。数据显示，2022年，贝壳实现总交易额26096亿元，同比下降32.3%；实现净收入607亿元，同比下降24.9%；净亏损13.97亿元，相比2021年亏损的5.25亿元，扩大166%。

你看看，链家不但没赚钱，还出现了巨额亏损，这主要是因为链家只在北京等少数城市赚钱，在其他绝大多数城市都是赔钱的，北京赚到的钱要给其他城市输血，你看在中介公司内部也有支付转移。

再跟大家讨论一个更加深入的问题，链家如此高的中介费，最大的受益者是谁？你要知道，链家的经纪人是完全不避税的，按规定过完户第二个月链家给经纪人发提成，一个经济人很可能几个月不开单，但一开单就很容易达到30-45%的个税税率，收入接近一半都要缴税，再扣掉社保公积金到手更少，而链家总部拿到客户的佣金，也要缴税企业所得税。假如一套房600w，客户交了15w的中介费，有可能总计要交超过5w的税。所以，你懂了吧？

其实政府和银行这些年一直想做自己的房屋交易系统，去中介化，但结果如何呢？很多年前，北京的中信银行就做过一个叫“房屋银行”的在线卖房系统，很快惨淡收场。去年，杭州也出台了官方的二手房交易平台，效果非常不好。历史的经验已经证明，官方就是搞不起来，因为中介要促成交易，往往得跪舔客户，官方怎么弯得下腰？

所以，链家中介费高的原因可以概括为：高投入开发获客系统+大部分城市运营亏损+其他中介公司或者官方平台无法成为竞争者。而链家高中介费的最大受益者并不是链家，实际链家还在亏损。

我这篇文章不是给链家洗白，我只是客观陈述一些事实，大家可以自己分析。毫不夸张的说，链家是操作最规范，也是最听话的中介公司，没有之一，就拿前阵子很猖狂的经营贷买房举例，链家非常干净，绝不参与。

最后，给一个结论吧，我自己的推断，我认为链家的中介费不会降，或者最多降一丢丢意思意思。毕竟用行政手段去命令一家在美国上市的公司降低产品价格，是违背市场化原则的。

最后的最后，我的群里有人问了我一个直达核心的问题：既然要帮购房者减轻购房成本，那直接让房价降一降不是更直接有效吗？然后我转发了这条最近的新闻，大家都沉默了。