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近期，地产行业政策组合拳预期密集释放。

1）上市房企再融资限制松绑。

8月27日，证监会发布《证监会统筹一二级市场平衡优化IPO、再融资监管安排》，对上市公司再融资提出限制要求，其中特别强调房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

限制再融资新规不包含地产上市企业，体现了高层对地产行业的呵护态度。去年11月以来，金融支持房地产16条政策以及房产融资“三支箭”等融资端支持政策陆续推出，本次再融资新规中特别豁免对地产企业的限制进一步凸显对地产行业的积极支持意图，有助于化解困难房企面临的债务危机及融资困境。

目前地产上市公司存在破发、破净、亏损比例较多。截至今日收盘，房地产板块超过40%的个股处于破净状态；12只个股破发；29%的2022年亏损的房地产股在2022年亏损。申万房地产指数当前PB仅为0.88X，位于近十年1.9%分位的历史底部区间。

2）一线城市“认房不认贷”的政策落地预期渐强。

“认房不认贷”，即无论是否曾经有过房贷，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。

自2010年以来，一线城市以及部分二线城市等约20个热点城市一直实行“认房又认贷”政策，对于首套房的界定标准非常严格，即使名下无房但有过房贷记录，购房时也被认定为二套，适用更高的首付比例（以北京为例，首套普宅首付比例35%，而二套普宅首付比例需要60%，此外首套和二套在贷款利率和公积金贷款方面均有较大差距）。

该项政策当年的落地主要出于抑制热点城市的投机炒房情绪，但在楼市持续下行的当下，房地产供求关系已经发生重大转变，过去“认房又认贷”的严格限制有必要适度放松，降低购房成本，释放合理的改善型住房需求。

7月27日，根据住建部网站消息，近日住房城乡建设部召开企业座谈会，会议首提要落实个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。

8月1日，内蒙古赤峰执行住建部“认房不认贷”政策。

8月7日，广州市住房和城乡建设局回复表示，“认房不认贷”相关政策正在研究中。

8月25日，住建部、央行、金监局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

随着“认房不认贷”正式纳入政策工具箱，目前严格执行认房认贷的一线城市的政策空间已经打开，预计短期二线城市或率先调整优化，后续北上广深有望统一跟进落实，促进置换需求及改善需求的释放，提振楼市销售企稳回升，扭转行业当前过于低迷的预期。

3）存量贷款利率下调有望近期落地。

7月14日，央行表示：按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款（利率更低）置换原来的存量贷款。

7月21日，南京某城商行信贷员表示，本周银行内部已经下发口头通知，未来会调降存量贷款的利率，主要调节的点在于LPR基础上的浮动利率。

8月1日，央行2023年下半年工作会议表示：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

8月20日，央行等三部门联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险会议，强调要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

存量房贷当前加权平均利率在4.8%左右，而目前我国最新投放的利率水平在4.1%左右。目前我国存量的个人住房贷款余额总计3万亿元，如果按照50bp的幅度进行利率调整，可释放居民房贷年利息支出1500亿元。不仅能够降低居民购房成本及利息负担，稳定地产市场，也能提升居民消费意愿。

4）城中村改造规划。

7月24日，国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。

7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署会议召开，何立峰出席会议并讲话。

8月17日，央行发布2023年二季度货币政策执行报告。报告指出，落实好“金融16条”，加大对城中村改造等金融支持力度。

8月20日，央行等三部门联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险会议，强调要挖掘新的信贷增长点，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。

此前陆续发布的各项城中村改造政策并未提及具体的规划规模与体量，主要还是地方推进。

此前，广州市发布文件称，计划年内投资2000亿元全力推动城中村改造。按照广州的投资额粗略估算，后续超大特大城市城中村改造年度总投资额大概率在万亿规模以上。相较于2022年国内建筑业增加值8.3万亿增加约12%市场空间。