用数据说说挂牌量的真相

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北京链家网显示目前二手房挂牌量已经突破14w套，如果我没记错的话，相比月初增加了1w套左右，于是出现了很多声音。下面我就用大家都可以查到的数据，给大家分析一下目前挂牌量的真实情况。

大家知道，目前北京的需求是以改善型需求为主，而城区又是改善型的主要目的地，所以我们不妨假设3个基本条件：房龄20年以内+面积100㎡以上+普通住宅（非商业），看看城区（城六区+亦庄）目前的挂牌量情况：

西城：258套

东城：303套

海淀：1410套

朝阳：6857套

丰台：2470套

石景山：406套

亦庄：282套

总计：11982套，只占14w套挂牌总量的8.6%

我再说明一点，以上3个条件非常粗糙，比如这里面肯定会包含大量的新建回迁房，大量的塔楼，以及一层、顶层、有遮挡等有硬伤的房子，以及小区品质口碑很差或者有严重噪音问题的房子，还有大量不诚意卖挂了很久的无效房源，等等。如果除去这些房子，那这个11982的数字肯定会大大减少。

所以这也可以从一个角度解释为啥现在北京有一些新房特别热销？因为现在的新房主打的都是三居、四居，有效的满足了置换的需求，而且首付低，品质高，动不动就三面宽、电梯入户、中央空调、3米层高，其实十几年前的所谓次新房，很多都很旧了，再过几年就是老破大的感觉，今天不讨论这个，以后再分析。

我给大家简单分析一下这组数据：

① 东西城加起来只有不到600套，如果再设定三居及以上，那么东西城加起来连300套都没有，这就凸显出东西城次新大户型的稀缺性，以后也是稳如狗的表现，所以有需求有实力就买，不用犹豫，这就能解释为啥天坛府6期比5期单价涨了1w多还爆火的原因，因为购房者实在没啥可选的。

② 海淀的库存也不算大只有不到1500套，别忘了海淀的面积比东西城大很多，而且海淀最北端已经接近六环了，我进一步晒了一下海淀的次新三居四居总共也就1000套，库存也是极少，海淀虽然面积不小但是新增供应很少，而且都在五环外，所以海淀的次新房也相对较稳，尤其五环内次新大户型涨幅预期不错

③ 朝阳是相对最尴尬的，朝阳一个区的占比超过其他城五区+亦庄之和，达到了总量的57%，而且朝阳还有大量的新房在售，新房供应充足，从北到南依次有奶西、崔各庄、金盏、东坝、黄渠、王四营、十八里店、小红门等等，所以朝阳的次新房上涨乏力的原因可见一斑，我真心认为以后朝阳的定位可以是城区里的改善宜居区

⑤ 丰台面积也不小，2470套的库存不算多，但是丰台本身是非常割裂的，河东、河西不一样，靠近海淀西城的三环四环跟其他区域也不一样，所以丰台是结构性的机会，靠近海淀西城的次新有一定的稀缺性，所以过去两三年比如保利茉莉、万年花城、昆仑域等等涨幅很大，远超朝阳，跟东西海的次新涨幅接近，就是这个原因，但其他非热点地区的房价就很难有起色

⑥ 石景山太小了，没啥说的，关键石景山虽然小，但是新房供应可一点不少，大家都买新房去了，导致二手次新感兴趣的人少，涨幅就相对一般

⑦ 最后就是亦庄，亦庄也分河东河西，河西的供地少、环境好、学区好，所以涨幅大，相对稀缺，亦庄河西几个盘过去3年涨幅甚至超过东西海次新，但是河东一直到台湖，供应较大，学区相对一般，表现就一般，涨幅的确定性就没那么强。

以上是各区挂牌的简单分析，还有产业、教育、医疗等方面我没做相关讨论。

通过以上简单分析，对于置换的同学来说，挂牌量大，意味着你卖房的压力增加，但并不意味着你买房的压力减少，因为好房子一直非常稀缺，很可能你想置换的小区挂牌量并没有增加多少。

大家很关心接下来的政策，其实仅仅有“认房不认贷”这一个政策，对于真正的好房子已经足够了，所以东西海次新房业主心态一直很稳，而出再多的利好政策，老、小、远也未必就能好卖多少，反而会让那些好房子进一步涨价，这就是目前北京楼市的真相。