终于，还是倒下了

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昨天，作为宇宙第一房企的碧桂园正式发公告称，有一笔4.7亿港币的到期款项无法支付，并明确说未来所有的境外债总计约93亿美元已经无力偿还，这就算是明确暴雷了。

其实早在今年8月份，碧桂园就有暴雷传闻，当时碧桂园服务总裁李长江清仓式卖出了他手中的碧桂园股票，碧桂园总裁杨慧妍把自己名下20%的公司股票约60多亿，无偿捐赠给了她爸爸杨国强在香港的慈善基金，被疑在“料理后事”。

其实碧桂园暴雷还是有点出乎意料的，因为碧桂园作为民营房企代表，跟恒大不同，碧桂园一直一门心思专注做房地产业务，而且在当年“三道红线”刚出来的时候全部达标还是是优等生，甚至央行和住建部亲自下场给其拉贷款，所以突然暴雷让很多人感到非常意外。

暴雷的原因可以从这次碧桂园公布的今年截至到现在的销售数据里找到答案。今年1-9月碧桂园销售金额同比去年下降43.9%，而8月份传出暴雷的风险之后，9月份的销售数据更是同比去年暴跌80.7%。所以，大家不要对碧桂园有任何幻想了，一个房地产企业一旦坐实了暴雷，也就意味着失去了最宝贵的信誉，那么它的房子就立马无人敢买，财务危机只会越来越深。

再说说碧桂园暴雷带来的影响。碧桂园的房子主要分布在三四线城市以及县城，据统计，目前碧桂园正在开发的项目多达3121个，咱们可以对比一下，恒大暴雷的时候在建的项目才有778个，只有碧桂园的四分之一，目前碧桂园已经卖出去但还没有交付的房子就有105w套，考虑到很多人是举全家之力买房，这背后就是几百万个惴惴不安的承受着烂尾风险的可怜购房人。

碧桂园这事儿只是刚开了一个头，接下来肯定还要继续发酵。今年楼市继续下行，尤其中小城市的房地产市场惨不忍睹，哀鸿遍野，银行收紧了地产项目的开发贷，碧桂园走到今天这个地步其实完全是合理的，只是谁能想到来的这么快，毕竟去年碧桂园全年的营收还有4300多亿，全国房企第一，妥妥的巨无霸。

咱们联想一下之前数万亿的中植系暴雷，其实核心问题也是房地产市场下行造成的，因为此前中植系重仓了房地产。只是跟碧桂园、恒大暴雷不同的事，中植系收割的是一批富人。

我建议大家对房地产这个问题做一个“镜面”思考：此前我国的房地产火爆了20年，走出了单边上扬的行情，那么接下来房地产有没有可能走出一个长达数年的单边下跌的行情呢？完全可能，那么在这个漫长的下跌过程中，任何跟房地产有关的财富形式，都可能灰飞烟灭，我们要躲避的绝不止房地产这一颗雷，而是跟房地产有关的所有雷。著名的江苏南通建筑铁军，这次伴随着恒大的暴雷，几乎全军覆没，让人唏嘘。

从目前看，国企房地产商相对靠谱，尤其华润、保利、中海、招商等央企开发商，而民营房企几乎全线暴雷，新房暴雷势必对本地的二手房市场也带来沉重打击，这就意味着广大中小城市本就不富裕的家庭，财富蒸发的反而更多，而越大的城市暴雷的比例反而越低，不同等级城市之间的差距更大。

比如在北京我们几乎很少听到烂尾楼的相关新闻，一方面民企在北京很难拿到地，另外一方面北京的资金监管非常严格，这造成许多北京的购房者对恒大、碧桂园的烂尾新闻非常麻木。而小城市大多管理混乱，建设资金被肆意挪用。

其实有一个说法是有道理的：房价里有相当一部分是法制成本。

既然碧桂园事件还要发酵，还要继续对很多城市的楼市产生负面影响，我还是奉劝很多在低能级城市有房的同学，赶紧卖，虽然你的房子现在看上去相比最高点跌了不少，割肉卖掉很心疼，但请你相信我，明年卖、后年卖，你会更心疼。