千股跌停之日...

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今天夜报都是干货，请大家认真看。

之前我就说过大狗小狗论，国人资产中地产大狗，股市小狗，两条狗都拴在一条绳子上。大狗如果要往南走，小狗就算想往北也不行，所以大狗决定了小狗的走向。

那么大狗何时才能往北呢？

所以从上周起我就在做一件事，就是搜集各大城市的楼市租售比数据。

目前评价房价是否合理有两个不同的指标，一是收入房价比，二是租售比。

从历史和全球看，合理收入房价比是6，也就是中位数收入6年可买一套房；合理租售比是4%，也就是一年房租相当于4%的房价。

所谓收入不仅指工资收入，还包括存款利息、房东收租、股票分红、理财所得等等资产性收入，不要单纯认为房价应该等于你6年的工资收入。还包括那些实际上到手但没有计税的收入，如家教、个体户、包租公等等，可能都是一分钱个税不交，但收入不见得低。

总之在我国收入这件事是一笔糊涂账，我反正算不清楚。

但房租则是房东和房客斗智斗勇，市场博弈出来的，用这个指标来计算房价是否合理一目了然。

2016年我在英国租过一套房子，房价28万英镑，租金每月1000英镑左右，还有额外100多英镑的房产税（council tax），不算房产税的租售比为4.2%。

东亚社会的租售比普遍偏低，日本特例除外，首尔1.5%、台北2.5%、香港3%、新加坡3%。主要原因是东亚社会高储蓄率，没有严格的房产税，导致房价偏高。

按以上标准，个人认为我们租售比的合理区间应该是2.5-3%。正好目前人民币十年期国债的收益率是2.4%，这意味着如果房子租售比为2.5%，至少比存银行划算。

以上考虑了未来收入和房租还能有一定增长，相当于给房产30-40PE的估值。

我在2009年买过一套60多万的房子，收房时涨到70多万，简单装修后月租金2500左右，租售比4%。2018年初这套房卖了210万，月租金依然是2500左右。我比较佛系没太计较租金，市场价应该略高些，算一年3.5万吧，租售比1.6%。

周末上链家看了下，同小区同户型的房子，最低挂价200万左右，实际成交价砍一刀算190万吧。租金挂价最低3400每月，就按这个来算吧，一年4.1万，租售比2.2%。

我让其他城市的朋友算下自己城市的租售比，答复如下：

合肥2.4%，无锡2.5%，郑州2.5%，哈尔滨3.5%，北京1.5%，上海和深圳低于1.5%。

以上数据不一定准确，我这里还有一份别人通过大数据算出来租售比数据，大致如下：

小于1.5%，上海，深圳，厦门。

1.5-2.2%，北京，华东和华南的二线城市和强三四线。

2.2-2.9%，全国大部分二线城市和三四线城市，海南的文旅。

大于2.9%，长沙、沈阳、哈尔滨、长春、乌鲁木齐、贵阳，西部和东北的三四线城市，北海、桂林、版纳等的文旅。

凡是大于2.9%的地方，现在房价已经不跌了，甚至还有一定反弹。因为如果不是杠杆断裂，持有房产还能跑赢银行存款。

还有一种特殊的房子在涨，就是核心城市核心地段的别墅。这种房子的租售比当然很低，但实在过于稀缺，所以还是抱团起来了。

对了，据说杭州、南京这样的城市里也有部分区域出现了租售比超过4%的笋盘，已经有大佬在默默补货。这些当然都是带血的筹码，是炒房客资金断裂的产物。

今年1月，全国城市的二手房都在放量，比如杭州同比涨122%，应该都是有人割肉，有人出手。

这和股市多像啊。

有些票像英伟达，的确贵到天上去了，怎么算PE都算不过来，但全球只此一家太稀缺了，所以还会涨，这叫做顶天。

有些票则像石油、煤炭等等，不稀缺不性感，但每年给你分红让你跑赢通胀，所以也一直涨，这叫做立地。

那么在A股，有哪些票是独一无二的，是缺了他不行的，是真正顶到天的？可能每个人都有自己的判断，总之数量不会很多，美股才七姐妹，A股你们自己算能有几个。

有哪些票是立地的，是能帮你跑赢银行存款的？千股跌停之日立个Flag，长期股息+回购大于3%才算，越高越好。

注意，我说的是长期，而不是某一天某一年。

我今天跌的也很惨，但这个不重要，重要的是未来应该如何做。

故写此夜报。