最近又有一个酒局
约在一个烧烤摊，跟一家中小型开发商老板聊天
别管他是谁，我们暂且就叫他阿翔
我问阿翔最近近况如何
他和我笑笑说：现在过的非常好。因为过去十年爱惜羽毛没有快速发展（可能也是胆子小），现在反而过的很滋润
企业都是自有资金，自己的房子也都能卖得掉，后面无非就是赚多赚少的问题
看得出来非常开心，酒已经一杯接一杯不断了
后来我问他：现在做项目开发需要注意什么
这个时候阿翔又喝了一杯，慢悠悠地和我说：
以前我花了太多时间研究中观市场了，很多开发商现在不舒服其实就是因为过去太擅长一些事了
现在我最大的心得就是不看同行，安心做一个个具体的项目，就可以了
所以
此时此刻如果继续还要做地产，到底需要放弃什么，需要专注什么
我赶紧加了五个腰子六个生蚝，开始后续的聊天
也是基于这样的氛围下创作而成
01
什么是中观
麓湖的罗立平有一个非常生动的描述：
当下的楼市其实就是一个迷雾森林
如果你要走出去，不只是简单的知道朝南是哪个方向，你更需要知道脚下的是什么路，如何躲掉泥泞和陷阱以及沿着河持续地行走
所以你不是需要知道哪里是南，而是拥有一个指南针，这样才能走得出这个森林
而罗立平眼里的指南针，就是企业的价值观和顶层战略
而脚下的路就是一个个具体的项目具体的开发
而所谓的中观无非是行业趋势，政策走向以及同行发展这些格局层面
这些必然能够得到一些具体的结论，但是这些结论似乎没办法帮助到一个个企业
对此，阿翔也有同样的认同
但是他的回答更加直观：最近三年我已经不观察同行不分析行业不留意政策环境，这些都被我抛弃了
在阿翔眼里，中观没有任何价值，只带来情绪不带来任何，要在企业内坚决地放弃中观
02
为什么需要这样
阿翔也很坦白地说：如果还要继续做地产，你必须要有这样的态度
随后他给我看了一个有趣的数据，是今年1-2月的销售榜
一家公司做的榜单长图
拉到最后，定格在一个数字：169
也就是说，传统的房企销售两百强榜单，这一次已经凑不够200家开发商了
169身位的兄弟是一家叫远创地产的企业，2024年1-2月卖了0.2亿，也就是2000万
大概上海一套市中心普通住宅的房子市值，成为了房地产企业第169强选手
要想过去行业内可是有大几千家开发商啊，现在10%的比例都不到
进入前一百名的业绩大概在5亿左右即可，差不多是杭州拿一块地所要给的保证金额度
现在的榜单活脱脱的像是一个房企存活榜
有数字证明你还存在
而1-2月前一百强房企的销售额加在一起4762亿，这个规模和去年比也下滑了50%以上
阿翔和我说
此时此刻如果你再关注这个行业，你没办法不悲观你没办法不绝望
或者你就不要做房地产了
如果你还选择要继续开发继续运营，最理性的做法就是让自己的企业和自己的团队和整个行业保持一定的距离
不关注不是任性，不关注其实是非常明智的做法
中观是当下最大的焦虑情绪来源
阿翔开玩笑说：
在我公司从来不做联合操盘，联合操盘对外说是强强联合，对内就是双倍暴雷机率
和同行联合操盘就像和丈母娘搓麻将一样，赚不到钱也没快感
03
与此同时，要对自己有清晰的认识
现在这种氛围下，政策这么宽松市场这么支持，如果自家的房子还是卖不掉，那么不要找其他理由，就是你造的房子不够好
这点认知要有
也要敢于在团队内形成这样的氛围，因为只有这样公司才会聚焦，注意力才会专注，而且不会被别人带着走
行业总是会兴起各种各样的新技术，与其去学习那些自己不懂的，不如每天关在售楼处里看看到底自家的产品做的有哪些问题
这是唯一的出路
另外，阿翔还坚定不移地和我说：不要转型不要转型不要转型
同行很多转型做代建，做商业或者做物业，都是看上去的美好
但是在家底不好的时候去转型是非常危险的行为
这世界上没有一块钱是容易赚的，行行都有外人不知道的门道和深浅
而且房地产这行远没到穷尽的地步，阿翔也给我打了一个很形象的比喻
当我们被熊追杀的时候，不要试图努力让自己变成熊，而是想办法找到鞋子给自己增加装备
跑的比同行快，你就会有希望
这个希望不仅仅是活下来，而且是跑出这个森林，对未来有机会继续说着你的故事
04
在阿翔眼里，行业总有出清的时候
如今企业在大量淘汰的现在就是如此，而等行业完全出清的时候，阿翔只要能活着，那迎接他们的就是最美好的时候
现在阿翔之所以安心打磨一个个具体项目，目的就是等到那个时候
而阿翔最大的准备就是，要看到那个时候到来时，自己手里要有拿得出手的项目
只有手上有体面的项目，未来的红利才会向你倾斜
所以我眼中过去十年阿翔的胆小，这个时候来看反而成为了一种策略，等待未来到来的策略
都说一鲸落万物生
但是地产这行还没到鲸落的时候，万物也尚未生长，所以当下守江山本质上就是打江山
05
而什么是江山
就是开头阿翔和我说的，一个个具体的项目
“就是你倡导的单盘主义啊，现在大家越来越有共鸣了。”
现在对于一家房企而言，一个优质的项目有着战略意义
大家都看到类似麓湖、阿那亚因为一开始坚持一个对的项目如今得到了什么样的反馈
而一些坏项目在体系内存在就是毁灭性的打击
不要舍不得放弃，他们的宿命就像暴雷房企一样，从一开始就决定了现在
06
那现在公司的组织架构是怎么样的
这个问题我本来想听一些顶层架构的东西，但是阿翔给的反馈很具体：
现在公司没什么架构，唯一的架构就是老板下场亲自做项目
因为只有老板亲自拍板做项目，才有可能做出超过同行水准的项目
职业经理人的角色决定了对于风险的厌恶
而当下市场不敢冒风险以及没魄力做决断的项目几乎没有杀出来的可能
唯一的解决方案就是：老板成为产品经理
所以这也需要公司第一没有太多项目，但是做一个项目要成一个项目
把每个项目的利润率做高，让项目内形成正向现金流，从而实现雪球效应
“那你不怕团队不适应么”
不适应其实刚好，正好淘汰掉价值观不同的人。
对于这一点阿翔也是很坚定，并且接着说道：地产这行其实不需要太多地产人，所以一个项目也不需要那么多人
不适合的离开，建立公司正向循环
而这一切的源头，就需要老板的躬身入局
阿翔掏出自己的手机，给我看的内容都让我惊呆了，都是一些什么水景如何可以保持的更久、与某某厨电品牌的空间共创、工程交付的100个细节之类的
我想这也是阿翔最近越来越忙的原因
07
聊到这里，差不多已经到了半夜了，阿翔已经快喝醉
这个时候他倒是和我说了一些耐人寻味的话
任何一个行业都没有看上去那么好，但也绝对没有想象中的那么差，无非是此时此刻自己的心力和态度
咱们这个行业现在的状况不是好坏的问题，而是交叉的信息太多之后混沌的问题
而在混沌的氛围下，注意力是稀缺的
放弃中观的本质，就是让企业的注意力回归专注
只要你还热爱地产，只要你真的认真在做项目，我觉得咱们这行还是很不错的
能留口碑，也能赚钱，为什么不好好做
讲到这里，阿翔的眼神已经开始拉丝了，我最后追问了一句：前面的观点你希望得到别人的认同么
阿翔看了我一眼，说了今天饭局唯一一句粗话：
“无所谓，不认同就互道一声傻逼吧。”
以上为正文，来自真叫卢俊
发表于 2024-3-6 07:35
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