退房大军

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今天跟大家聊一个在网上容易被忽略，现实中又很少有人提及，但其实数量很庞大的一个群体：退房大军。

我先给大家说一个数字，据不完全统计，现在北京新房的退房率在30-50%之间。

这是什么意思？就是开发商为了吸引你去买房，你交个10w、20w的定金就可以锁定一套房，然后给你一个周期让你去筹款交首付，这群人最终会有30-50%的人选择退房。

退房的原因主要有3个。第一个原因是市场不好，购房者不看好后市。第二个原因是购房者选择了其他的新盘项目。但这两个原因都不是最主要的，更主要的原因是购房者卖不掉手里的房子，无法完成置换。

新房的退房，对于购房者来说一般没啥损失，订金一般都能退回来，无非就是多等几天的事情。但是二手房交易就不一样了，买家的定金是退不回来的。正因为二手房的定金不好退，所以二手房的违约相对新房会少一些，但也是普遍存在的。

我昨天刚好有点事去一个绿中介门店，一进屋就听到2个业务员在打电话，不停的说合同、违约、起诉之类的，一听就是买家想违约。现在这样的情况基本都是买家的房子买贵了几十上百万，而自己的房子卖不掉，跌了几十上百万，这里外里的损失让买家无法承受，只能选择退房。

所以，现在最坑的就是先买后卖的。我之前一直强调换房的要先把房子卖了再说，但还是有不少人看到房子降价了禁不住诱惑，忍不住出手，但没想到的是，自己的房子的情况也好不到哪去，实际情况远没有自己预想的乐观。

我跟大家说一个真实发生的案例。就在前几天，朝阳的扛把子太阳公元成交了一套162平的高楼层的大三居，成交价2180万。这个卖家，之前就卖过一回，去年成交的，当时的成交价是2630w。买家当时付了100w的定金，后来看房价降的太厉害，索性不要这100w定金了，所以逼得卖家只能继续出售，最终第二次比第一次便宜了450w才卖掉的。

现在这个市场，定金太少，一点都不保险。我有一个粉丝去年卖一套1000w的二手房，只收了20w定金，转头第二天就去定了一套二手房，因为要帮业主还贷款，订房定金付了200w。结果买家过了1个月就说不买了，还要求退定金，一来二去，被搞的十分头疼。

这里说要一个违约的责任问题。一般中介的合同上写的都是违约方需要支付房款的20%作为违约金，但实际真有违约发生，法院一般都不支持这种诉求，法院会按照实际损失进行裁判。90%以上的违约案例都是，如果买家违约损失定金，如果卖家违约返还双倍定金。

我昨天说了，现在北京的二手房成交是以价换量，要换房，先卖房，这是铁律。房子有的是，哪的房子现在都不稀缺，稀缺的是你手里的现金，别被忽悠了。