今天的文章先来看一组数据 既然写的是超大社区，就不得不提到这些熟悉名字和它们的房价 
中远两湾城，最高点22年，单价近10万，如今部分6-7字头除了着急了就砸盘的房东，当然还有租客，甚至包括忙的不可开交的中介们小区房价跌落的轨迹背后，那些相关的人们，正在经历着什么这次我总共看了3个超大社区，鼎鼎有名的上海康城、中远两湾城、奥林匹克花园平均每个小区看4-5套房，如此算来至少已经接触了十几位房东每每中介带看，最常说的就是：“这家很着急卖，因为他们下一套都买好了。”是的，我从来没有在哪个小区看房遇到过这么多着急，心态不稳定的房东在超大社区，却很常遇到的就是那些“先买后卖”的业主刘姐，上海本地土著，手上在卖这套100多平大两房户型，已经挂牌了三个月她算了下，小区现在挂出来的近300套房源里，自己的竞争对手有近100套所以有部分选择了先买后卖的方式，有点放手一搏的姿态为了以最快的速度完成置换周期，最大程度选择了妥协，更大程度放开二手议价空间刘姐（房东c）这套原先挂牌485万的房源，算是我看过挂牌价调整得最夸张的一家因为价格够香，最近几天不少客户上门看房，但有意向的不多无奈的是，超大社区的成交量太大所以房价一直在被刷新低价“楼市不好的时候，卖出一套同户型的二手，就等于又有了新的价格标杆，我们的挂牌价格可能又要被中介压一轮。”那么在超大社区里，类似刘姐彻底放弃挣扎尽早离场的案例，不在少数包括鼎鼎有名的中远两湾城，业主出来“砸盘”的案例也频频发生2021年中远两湾城迎来自己的高光期，业主齐心协力换了万科物业万科也很给力，将东区的路面、公区大厅、绿化、停车位、水景，全部更新了一遍之后这个居住着约5万人的上海内环内最大社区，终于把自己的房价站上了近10万/平本以为靠着更换物业，以及后来苏州河沿岸公共空间的打开，以及被称为古巴比伦空中花园天安千树的开业上海内环洼地和最魔幻小区的帽子，终于可以摘下来了但是当上海二手连续进入下行周期，人们才发现，无论外部条件如何改变2024年，中远两湾城的成交均价不仅已经跌到7字头，甚至有一位房东的挂牌单价来到了6.6万
让整个小区的二手行情又进入价格的竞争红海，着急卖的房东们，又开始考虑下调挂牌价了面对着庞大体量的竞争对手，面对着小区不算刷新的低底价活跃在超大社区里还有一种人，他们既最了解超大社区的房价之痛，又一定程度上，在吃这种大体量社区的“红利”
甚至，她让自己从一位卖这个小区的二手中介，最后成为了小区业主她说：“我的人生已经完全和上海康城绑定在一起了。”
这个小区每年能成交两百多套，在挂牌的房源就有四百余套维护一个上海康城等于10个普通小区，无论行情如何波动，一直都是周边最具有性价比的房价洼地“这个小区我经手成交的楼盘都超过30套了，我从来没有考虑过离开康城。”小美从早到晚都泡在小区里，每天用小电驴接送客户看房她能在地图上精准明确勾勒出一期到四期的位置，以及他们有什么不同
在还没敲开房门之前就知道这套户型到底有什么优劣势，房东哪里人，什么时候挂牌，性格好不好，有多着急卖是的，小区里走几分钟就能遇到带看的中介，看房的小年轻小美说，上海康城是真的能成交，干得好的话，中介费不菲在上海康城呆了七年的小美，在这里解决了人生的两件大事第一是结婚，每天工作都离不开小区，小美和另外一位中介同事火速组成了家庭，将自己的家庭和事业深深扎在这里第二他们最后甚至连婚房，都买在了上海康城，自己也成为了超大社区的业主而且在他们门店，将房子买在上海康城的中介，除了小美还有两个同事早上先送小孩到小区学校上学，客户带看后，还能回家午饭，成交的客户一不小心就成为自己的邻居，是小美的生活常态但纵使是身经百战如小美，也无法避免的把房子买在了康城的房价高点“不过，好在中介费也省了，如此算来，并没有大亏。”工作在上海康城，结婚在上海康城，甚至房子买在上海康城的中介一边是庞大的交易量，每当业主降价卖出的时候，小美成交的概率是很大的，毕竟没有卖不出去的价格
另一边自己亲眼目睹过小区下跌的房价，她心里最为清楚，类似上海康城这样的超大社区二手价格真的是涨不上去，行情不好跌的速度比别的小区更快她依然热情的把每一套二手房积极推给来的业主们，心里清楚，但当然不会告诉他们在我看房开始就初见端倪，接送的出租车司机听说我要去上海康城，便说：师傅苦笑表示自己有过几次接送客户的经历，不是绕路绕到迷路，就是堵车半小时，每次去这个小区接送，都让他头疼不已因为上海康城实在是太大了，甚至比最小的国家梵蒂冈面积还要大更可怕的是，占地面积如此之大，小区能够开车进出的大门，居然只有三个于是，高峰时期堵车不可避免，有时候一堵就要半小时以上人们说上海有一种小区，不管是走路、开车、坐船、爬山、坐公交都能到家，说的就是康城
有直接开往地铁站的莘庄1线、莘庄2线、开往虹桥的闵虹1线为了方便生活，很多业主把自己平常最经常坐的大巴线路发车时间，贴在门口上海康城的业主每家每户基本都要自备汽车或者小电驴，因为小区有着大量的沿街商铺，于是又多了一种交通工具，拉货的板车因此常常会在小区原本就不宽的道路上看到各种不同类型的车辆哦对了，头顶上还不时有飞机低空飞过，有些业主还可以在自己家门口划船谜一般的道路规划和大量的车流，让送外卖的小哥也苦不堪言走进小区内，手机导航基本就不管用了，拿着地图找也没用，实在太容易迷路“无数条小路，但凡你走错一条，就相当于多跑两条街。”
（来源：021视频）虽说每个超大社区都经受过强力整治，那种大面块的群租房已经不会再有
社区过大，人口过多且杂，物业管理再强大也无法到达所有死角去年，在上海康城江山道的地下非机动车库，偶尔还会爆出类似群租的现象（来源：步亚辉）本来是规划停非机动车的地方，居然住着好几户人家，生活用品应有尽有所以，不管是交通、秩序、物业，超大社区的那些管理痛点，说实话很难完全根治不过硬币总有两面，超大社区也有它明显的居住优势
你可以不需要走出小区门口就解决几乎所有生活问题也正因为人口密度大，城市的地铁规划利好总有一天也会虽迟但到比如上海康城，12号线西延长线终于要修到小区南门口了但是超过半数业主拿出手机地图一导航，自己家距离地铁口，步行居然将近二十分钟
不只想从一个个房价数字去分析，而是想要更靠近背后的众生百态来观察通过这次踩盘，我看到了在超大社区房价如此不抗跌行情下作为超大社区的房东，一旦进入到置换周期，可能就会成为上海最“卑微”的卖家潜在百位竞争对手，降价潮来临的时候房东扛不住价格跌落的苦作为超大社区的中介，在这个社区总是不愁没客户没有房源，甚至能频频成交当然还有住户每日生活中各种奇葩魔幻事件，体会的是别人想象不到的生活，堵车、迷路、群租、混乱、跌价...
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发表于 2024-3-29 07:46
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