将死之际，最后一招

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全国房地产销售持续下滑，但是各地能用的招基本都用了，除了京沪之外，其他城市已经或明或暗的都放开了限购，贷款比例也已经给到了最大，贷款利率也已经降无可降了。

现在，最后一招终于浮出水面：地方政府直接下场收购二手房。

地产的逻辑其实很清晰。地方政府要卖地，那新房就得有人接盘，二手房必须得卖的出去才有资金去接盘新房，现在的问题就卡在二手房销售不畅，尤其位置偏的，房龄老的二手房，越来越丧失流动性。这时候，就需要政府直接下场购买二手房了。

前几天，郑州做了第一个吃螃蟹的城市，出台了文件详细介绍了“卖旧买新、以旧换新”的基本操作流程。

我简单给大家梳理一下过程：

首先，老百姓在政府的信息平台发布自家的二手房信息，让政府知道你有换房需求

然后，这时候中介机构会介入，引导老百姓跟国有保障房运营公司签订收购意向协议

最后，同步协定《二手房收购协议》和《商品房买卖合同》，然后金融机构发放贷款，房款直接转入房地产开发企业监管账户。

今年，郑州打算做1w套以旧换新。先在金水区、郑东新区试点500套，然后在主城区完成5000套，最后在郊区完成5000套。

那郑州一年的二手房和新房的成交量有多少呢？我们必须得知道这个数据才能估算这个政策的影响。

我查了一下数据，2023年郑州的二手房成交量达到近十年新高，达到了10w套左右，其中的原因一方面是以价换量，2023年的二手房价格相比2022年下跌了17%，另外一方面是郑州烂尾楼太多，不少老百姓担心买到烂尾楼。另外一方面，2023年政府的新房成交量大概是15万套。二手房+新房，总计25万套。

那现在政府的1w套以旧换新，其实是1w套二手房+1w套新房=2w套，达到了总成交量的8%左右，比例不算很高，最终能不能达到四两拨千斤的效果，还得拭目以待，静观其变。

如果郑州的这次“以旧换新”能取得不错的效果，那么接下来大概率其他城市都会跟进，有可能成为2015年“涨价去库存”之后，又一次房地产的革命性事件。

那政府收购二手房的钱哪来呢？想必很多同学非常关心这个问题，我带着这个问题查了一下，发现早在去年9月份，国开行就跟政府签订了3000亿元的贷款协议，如果各省纷纷下场的话，这又是几万亿的大放水。

现在地产危机的危害，正在迅速蔓延，我昨天看新闻，四川信托破产获批。

根据兑付方案，投资者大概要承担一半的损失，这个事情业内认为“具有标杆意义”，因为四川信托是中国最大的非银行金融机构之一。了解信托的同学都知道，大多数信托的底层资产就是土地、房子或者相关产品，现在房地产行业不行了，除了新房烂尾、财富公司暴雷等等，现在信托行业也开始撑不住了。

房地产这艘巨轮，是不是到了最后一舞的时刻了？最后这一招到底管不管用？让我们拭目以待。