1993年，《邓小平文选》的初稿送到了老人家面前，他亲自执笔，一字一句地审阅了文稿。有心人发现，他竟然修改了六年前自己会见南斯拉夫客人时，对海南的一段描述。
当年他说：海南岛和台湾面积差不多，那里有许多资源，有铁矿、石油，还有橡胶和别的热带、亚热带作物。
修改后，成了“海南岛……有富铁矿，有石油天然气，还有橡胶和别的热带亚热带作物……”他甚至修改了标点符号。如数家珍，字斟句酌，可见老人家对海南的了解和期盼。
在介绍完海南后，邓小平对客人说：
老人家的心愿，现在终于有实现的可能了。2018年，海南的规划等级上了一个新的台阶。它获得了前所未有的权力下放，和中央能给到的最大开放权限。
如果规划实现，它将成为世界上最大的自贸港，人才和居留政策前所未有宽松。窗户被一扇扇打开，可以说，2025年封关后，它将拥有：
如何拥抱这份红利，考验才真正开始。
2004年4月，一沓厚厚的报告被送进了海南政府大楼里。
写报告的是上海商人葛文耀，他领导的上海家化势头正猛，进军三亚后收益颇丰。他向政府提议，是时候开发三亚最后的保留地了：
几乎是前后脚的工夫，香港开发商也在考察海棠湾。为了稳稳拿下这块地，几家开发商组成了联合体。
那边葛文耀也转头就开始摇人。喊上了数十家上海开发商，拿出了一个1000亿的方案。
高端商战总是这么朴实无华，再牛的企业家，最后还是要打群架。
没办法，海棠湾的自然资源太好了。这里有三亚最长的海岸线，更有兼并山河湖海的纯粹景致。但这么好的资源，却被政府小心翼翼锁在工具箱里。
90年代初，当时的三亚领导因为极珍爱海棠湾，为它殚精竭虑专门写了一套科学城的设想规划。他甚至立下志愿：
三亚人终于下定决心，海棠湾的开发，要有一个新模式。
2005年，三亚为海棠湾精心筹备了一场国际竞赛，邀请美国霍克、SASAKI、英国阿特金斯、上海同济等国内外规划机构提案。
霍克提出的一个新奇概念被选中，结合EDSA的景观综合方案，有了海棠湾的起点——国家海岸新城。
这个规划最重要的意义是，海棠湾被当成一个完整的新城市来规划，有超前的定位，有独立支撑的产业，还有环保的生态理念。
短短几年间，海棠湾的海滩上，树立起了豪华酒店集群，艾迪逊的大堂竹林，保利瑰丽的楼顶无边泳池，都是可以提供世界级服务和消费的地方。
海棠湾酒店群
城市腹地也在为巨大的消费红利做准备。
为了引入医院，海棠湾用了5个月就整理出1万多亩土地，完成了400多户村民的搬迁安置；再后来，亚洲最大的免税商店落在了海棠湾。复星把顶奢的亚特兰蒂斯放在了海棠湾……
20年不动海棠湾的良苦用心，大家这时才总算看懂。像海棠湾这样占尽天时地利的稀缺资源，不能随随便便就开发掉，而是要交给未来。
海棠湾实现价值最大的阻碍，其实是：
海棠湾整体规划图
去年7月，海棠湾一个不起眼的文化馆摇身一变，成了一个4000平方米的投资促进中心——琼港经济合作三亚示范区投促中心。
这个机构的主要任务，是为来三亚投资的香港企业，提供便捷服务。多年以来，对海棠湾最热心，其实是香港人。作为世界级的自由贸易港，香港人太了解开放的红利了。
海南和香港两大自由贸易港的合作，有两个示范区，一个在海口，一个在三亚，两个示范区以产业错位形式进行发展，目标也很明确：
2025年彻底封关之前，海南最重要的准备工作就是压力测试。自由贸易港政策制度体系怎么运作，还需要很长时间的试验。比如怎么从正面清单过渡到负面清单，就需要一步一步来。
过去两年，金融人最热门的出差目的地，是海棠湾的亚太金融小镇。这里备案了全国最多的证券基金管理人。除了中金、红杉，全球历史最悠久的私募巨头KKR也来了。
他们选择来海棠湾的原因很简单，一旦符合条件，它们可以享受几乎是比香港和新加坡还低的税率。
KKR这样的纯外资私募也获得中国证券基金业协会的批准，面对严格的金融外资准入制度，他们已经徘徊等候了20多年。
现在，窗口真的打开了。
成为自贸港后，海南开放了太多窗口了，比如，外国办学机构不用再找到一个中国主体进行合作；再比如医疗特区，人们将可以用上境内其他城市没有的进口药，国际最前沿的医疗技术。
很多律师朋友，这两年也在忙着搬家到海南，这里对执业律师人数要求和外籍执业年限要求方面，是全国最低的标准；海南甚至允许境外律师事务所代表机构提供部分法律业务。
今年大年三十，大家都在看春晚的时候，国家移民管理局一下子扩大了50多个国家免签入境海南。
最高水平的开放，正在一步一步变成现实。
20世纪60年代，新加坡的行政机构发生了一个很小的改革，国家公园局被放在了国家发展部下面，而不是放在环境部下面。
看起来不起眼的国家公园局，被李光耀授予了极大的跨部门权力和预算，他们可以领导治河，可以给愿意在屋顶上搞绿化的家庭发放补贴，可以大胆地开发城市里任何可用空间，见缝插针地种树、搞跑道和自行车道。
几十年过去，他们竟然搞出了一条240公里长的“线性公园”，把新加坡几乎所有居民区都用公园连在了一起。一个曾经年年被内涝困扰的国家，成为全球有名的花园城市和旅游城市，成了吸引全球移民的居留地。
一个国家，一个城市，想要走向海洋：
这么大的工程，必须有一个核心串联者和组织者。这位串联者既要真正关心城市的未来，还要有立足全局的视野；要有强大的工程组织能力，还要有细致入微的运营能力。
2022年，海棠湾来了一位重要的串联者：
他们原本只是想给海棠湾带来一座万象城，但随着合作的深入，他们获得了政府的更多信任，最后承担起了一项非常艰巨的任务，发挥华润置地独特的能力，统筹发展更大面积的土地，为三亚打造一个前所未有的城市片区。
逻辑其实很简单，想造好万象城，就不能只说万象城，而要考虑怎么吸引消费者，怎么让人们愿意长久地生活其中，要替未来的居民，考虑衣食住行。
华润置地的这项能力，已经在深圳南山、西安港务区和成都东安湖得到过成功验证，他们会协助政府打造城市名片，短时间就提升土地的能力，然后深入改造市政、公园，建设和运营医院和学校等基础设施，再加上华润置地自己对办公楼、购物中心和酒店的商业运营能力，短短三五年之内，完成新城市的建设和人口导入。
从开发到统筹，是完全不同的两种角色，统筹是要站在一个更高的维度，对城市负责。
他们的所有决策依据，都是来自于市场，这是一切成功的基础。
现在，他们把这项能力带到了海棠湾。华润置地请来了AECOM，从头开始梳理海棠湾的梦想，并获得了政府的信任和支持。
政府非常郑重地把更多的土地交到他们手中，现在，华润置地海棠湾项目的规划面积是将近一万亩。
规划示意图，具体以实际交付为准
华润置地的近万亩海棠湾规划，有一半其实是河流、湿地和森林，他们是要从生态治理做起的。
这是一项艰巨的工程，海棠河的生态很复杂，有约15公里水岸，有约5500亩湿地，他们要从挖淤泥开始，要修复草滩、农田、林地。
在滩涂里，他们先要营建湿生草滩生境，让底栖生物生长，从而为鹭类、鹬类水鸟可以觅食；在传统农田里，他们要做复育，为鱼、鸟、蛙提供栖居之地。
华润置地的朋友说，他们的目标是为海棠河公园申请为国家5A公园景区，这也意味着，要接受严格考核，比如对植物种类和生物多样性的考核、对生态运营的考核。
当纵横交错的内河水系治理完成后，海棠河会成为一个完整的生态平台，接受大自然的验收。
海棠河公园示范区一角
大多数三亚的开发者，都是冲着它的海岸线而来。一步也不愿意往内陆走。只愿意在海滩上造酒店。
但华润置地这样的企业，主动往内陆走去，从内河治理开始，以片区统筹的方式彻底改造海棠湾。他们提出一个口号：
再宏大的叙事，终究是需要有人脚踏实地去落实的。
2019年之前的几年，三亚好几次派出代表团去印度开拓市场。印度的年轻人喜欢去海外办海岛婚礼，每场花费40万美金左右。三亚想撬动这个年产值380亿美金的市场。
从结果来看，效果一般。印度人还是选择去泰国、巴厘岛和马尔代夫办海岛婚礼。不要觉得办婚礼很容易，它和酒店的豪华程度无关，考验的是服务精神，营造场景的能力，乃至一座城市的软实力。
以马尔代夫为例，有近200家一岛一酒店，但每个岛针对的客群都不一样。其中40多个岛最吸引中国人，原因很简单，从预订到管家，甚至SPA，都有中文服务；酒店婚礼拍摄，也知道中国人的风俗。
旅游产业，不是只有阳光、沙滩和豪华的酒店就可以，要去真正看世界，了解全球各地消费者的需求。
所以这两年，海棠湾来了很多新的玩家和项目——太古集团的太古里、宽窄巷子母公司做的海棠故事.......
当然，还有华润置地的海棠湾项目。他们自己就是带着产业资源来海南的。
几个月前，他们又拿下了万象城二期地块，根据出让合同，地块的自持比例不得低于85%。三亚万象城，将是全国最大的滨海单体购物中心，被业内称为：
这个前所未有的万象城，将不仅仅是零售，将会有很多新的业态，比如将世界级娱乐IP引进，做一个全球购物度假目的地。
他们的规划还不仅于此，以海棠湾的中心湖为基点，会开发三条动线：
东边的城市律动水岸；
西边的城市疗愈水岸；
南边的田野秘境水岸。
每条动线背后，是不同的功能区，背后又是产业和服务。尤其是大健康板块里，据说有生命健康研发总部、国际尖端医美总部、国际大型餐旅集团大学、细胞与基因研究院，都是为企业预留的。
效果示意图，具体以实际交付为准
所有的一切，都是为了把人长久地留下来。就像华润置地在海南喊出的口号那样：
前段时间，微博上有个话题很热，外国人在中国支付难。没几天，中央银行就牵头第三方支付机构、银行和清算机构，想解决办法。兽爷的好友包叔说：
所谓的开放，其实就是从这一件件小事做起。
开放不只是造五星级七星级的酒店那么简单，需要有人以片区统筹的眼光看待这片土地，从治理滩涂和农田做起，让KKR和律师们来这里创业，让印度朋友们来办海岛婚礼，让全球的年轻人们，来这里消费和生活。
让企业、人才和资本，可以以最小的阻力流动。这才是开放的真正意义。
发表于 2024-4-22 09:08
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