解读一下北京“430新政”

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昨晚北京发布了购房新政。从2011年限购政策出台至今，13年来首次调整了限购政策，政策内容简单一句话概括就是允许限购家庭可以在五环外多买一套。

你看，zf还是想再挖掘一下大家的潜力，还是觉得不少人明明有钱，但无奈没有购房资格，于是想办法把这部分人的购买力释放出来。所以，这次政策思路依然只是鼓励你买房，但并没有降低你的购房成本，包括降低贷款利率和税费。

好多人问我这个政策到底有没有用？我的回答是：有用，但不大。

放松三套限购，就好比放松三胎。有人做过统计，除去那种无论如何都要生三胎的人以外，真正因为三胎放松选择生三胎的，在出生总人口中占比不超过3%，作用微乎其微，根本无法阻挡人口持续下跌的趋势。

那么北京这次的限购松绑，让那些本已经有2套的家庭，还愿意去五环外买一套，这个比例我估计也很低，主要就2类人，一类是给外地老人来北京养老的，一类是到五环外买大户型改善的。

我去官微下面看了一些大家对于这次政策的评论，截取热门评论给大家看看

这次出政策的原因，显然是到4月底了，市场的走势已经到了不得不干预的时候，不然继续这么跌太伤了，我前几天的文章里也呼吁了，必须要出台强力的救市措施才行了。

市场下滑，对二手房东影响事小，但影响卖地就事大了，所以必须出台刺激卖地、卖新房的政策了。

为啥是五环外放松限购呢？因为北京90%以上的新房、待出让地块都位于五环外，这么看逻辑就顺溜了。

所以，广大房主们别太自作多情，人家最想救的不是你，而是拿地的开发商和自己。现在卖房最困难的老大难，是城里的老破小，但基本都在五环内，这次没有任何政策利好，这样一来，置换的链条还是不畅通，所以政策作用有限，最多减少一些挂牌量。

咱们吹毛求疵一下，这个政策到底会对哪些房子利好比较明显呢？答案就是五环外相对稀缺的新房和二手次新房。

海淀因为新房供应少，五环外的二手次新房比如橡树湾、世华龙樾、上地佳园、如园、西山壹号院等等，以及还有没交付的学府壹号院、圆明天颂，因为稀缺性比较高，利好会明显一些。而朝阳五环外新房实在太多，所以即便是高品质次新房，周围也一堆新房，利好就相当有限。而其他区的五环外品质二手房，基本都没啥影响，品质差的就更没影响了。

新房方面，对于香山樾、招商玺这种品质好、位置好的新房，助推力度会比较大，马上就要土拍的永丰南地块一下子变得更香了，或者像北京润府这种开发商口碑好、且性价比高、有明显利好的新房项目，也会有比较明显的作用，其他的新房，尤其新房扎堆的区域，影响不会很大。

我觉得大家完全可以观望一下，看看这个政策的落地效果再说，不用着急出手，我觉得能有止跌作用就不错了，五环外涨价纯粹就是做梦。

根据刚刚开完的大会透露出来的信息，“430政策”只是一个过渡性政策，逐步放开限购是大势所趋，说句玩笑话，没准过不了多久，四环外也可以多买一套了，再下一步，是三环。